Comment réduire ses impôts en location meublée - La Semaine Vétérinaire n° 1661 du 12/02/2016
La Semaine Vétérinaire n° 1661 du 12/02/2016

FISCALITÉ

Éco

GESTION

Auteur(s) : Catherine Bel

Réaliser des économies d’impôts en location meublée est possible. Le point sur plusieurs solutions d’investissement.

La location meublée peut être un bel outil patrimonial pour compléter ses revenus. En effet, le statut de loueur en meublé permet, sous certaines conditions, de générer des revenus souvent conséquents et de réaliser des économies d’impôts. Encore faut-il savoir s’en servir.

Le fonctionnement de la location meublée

Elle consiste à louer un ou plusieurs logements garnis d’un mobilier suffisant pour qu’un locataire puisse entrer dans les lieux et y vivre normalement avec ses seuls effets personnels. Le loueur doit donc être en mesure de mettre à disposition un ensemble de biens, dont la liste fait l’objet d’un décret : articles de literie, plaques de cuisson, four, réfrigérateur, vaisselle, etc. Sans cela, attention, l’administration fiscale risque de requalifier le bien en location classique nue, avec perte de tous les avantages !

Les biens éligibles

A priori, « tous les biens » sont éligibles à la location meublée à condition qu’ils soient destinés à l’habitation et qu’ils respectent les normes locatives classiques. Toutefois, la location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), c’est une activité commerciale. Aussi le bien loué doit être « un local commercial » pour les locations de courte durée, sauf à louer meublé avec un bail d’habitation à titre de résidence principale. Pour autant, il sera nécessaire que le règlement de la copropriété l’autorise.

Une fiscalité attractive : des revenus “fiscalement neutralisés”

Le statut le plus répandu est celui de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Celui de loueur en meublé professionnel (LMP) – au sens de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) – est plus rare, car les critères pour y être éligible sont quelque peu élitistes, bien qu’avantageux, puisque les biens loués meublés par le professionnel sont exonérés d’ISF.

La location meublée non professionnelle reste très intéressante grâce aux amortissements. Il est ainsi possible de générer des revenus très peu – voire pas du tout – imposés, et ce pendant des années. Ainsi, le statut LMNP/LMP est préférable à celui de la location nue. Les revenus bénéficiaires des sociétés civiles immobilières (SCI) peuvent être taxés jusqu’à 60,5 % (tranche marginale d’imposition + prélèvements sociaux de 15,5 %) !

L’investissement en location meublée

Vous avez l’embarras du choix des secteurs : résidences étudiantes, de tourisme, d’affaires ou séniors, ou encore établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (Ehpad). À panacher avec un bien classique si le bien s’y prête et si les conditions, vues plus haut, sont remplies. Les résidences gérées avec un exploitant professionnel sont à recommander, à condition de faire le bon choix. Ainsi, vous n’aurez pas le souci de la gestion ni de la sécurité des loyers. Comme toujours, il faudra être très sélectif sur l’emplacement et faire attention au bail commercial, une pièce maîtresse qui sera un élément de valorisation et de revente de votre bien.

Par exemple, le Dr C a investi dans un Ehpad il y a 9 ans. Le taux de revenu de son bien est aujourd’hui de 5,86 % avec un exploitant coté sur la Bourse de Paris. Il le revend en moins d’une semaine avec une plus-value à la clé.

Les résidences étudiantes, les Ehpad et pourquoi pas certaines résidences de tourisme, bien placées, ou d’affaires, situées aux bons endroits dans des villes en manque d’hôtels, sont à privilégier.

Autre exemple, le Dr A a fait l’acquisition d’un appartement dans une résidence d’affaires à Nantes (Loire-Atlantique) pour 74 108 € sur le marché secondaire, dont le bail lui permet de s’assurer un très beau rendement de 5,82 %.

Les pièges à éviter

Deux erreurs à ne pas commettre :

– choisir un investissement pour ses revenus très élevés qui ne seraient pas cohérents économiquement avec le marché local ou le secteur ;

– opter pour un petit exploitant, qui en cas de difficultés, n’aura pas la surface financière pour les absorber.

Il est préférable de prendre connaissance des propositions de revente sur le marché secondaire, vous pourrez bénéficier de beaux loyers avec un exploitant professionnel et du recul nécessaire. Car ces résidences ont eu le temps de faire leurs preuves.

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