Duflot, Pinel, Malraux : quel dispositif choisir pour défiscaliser en immobilier - La Semaine Vétérinaire n° 1606 du 21/11/2014
La Semaine Vétérinaire n° 1606 du 21/11/2014

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Auteur(s) : JACQUES NADEL

Comment réduire ses impôts l’an prochain avec les lois de défiscalisation immobilière en vigueur ? Plusieurs dispositifs fiscaux méritent d’être décryptés. Tour d’horizon.

Investir dans un bien locatif, à titre privé, est une des solutions pour défiscaliser, c’est-à-dire baisser le montant de ses impôts. Plusieurs dispositifs fiscaux, dont les régimes dits “Duflot”, “Pinel” et “Malraux”, existent. Ils permettent de financer un bien et de récupérer une partie du montant en réduction d’impôt. Ils ont été mis en place pour soutenir le secteur de l’immobilier et la construction en France. Le point sur les solutions actuelles de défiscalisation immobilière.

LE DISPOSITIF DUFLOT DANS CERTAINES ZONES

Comment acquérir un logement neuf sous le régime Duflot courant jusqu’au 31 décembre 2016 ? L’investissement doit porter sur un immeuble productif de revenus imposés (dans la catégorie des revenus fonciers). Il peut s’agir d’un bien neuf, acquis en état futur d’achèvement, à construire, faisant l’objet de travaux de réhabilitation ou suffisamment importants pour qu’ils concourent à la production d’un immeuble neuf, ou de locaux transformés en logements.

La réduction d’impôt est calculée sur la base du prix de revient de l’investissement, retenu dans la limite d’un plafond de 5 500 € par mètre carré, sans excéder 300 000 € au total. Elle est fixée à 18 %, répartie sur neuf ans. Cela représente jusqu’à 6 000 € de réduction d’impôt par an !

Toutefois, ce dispositif s’applique uniquement dans les zones où il existe un déséquilibre entre l’offre et la demande. Par ailleurs, il est soumis à la condition de louer le logement pendant neuf ans. De plus, le locataire ne doit être ni le propriétaire ni un membre du foyer fiscal. Il est, en outre, tenu de disposer de ressources susceptibles d’excéder des plafonds fixés par décret. Enfin, le loyer est plafonné et inférieur au prix du marché. L’investissement est donc relativement risqué et de rentabilité moindre. L’ensemble des avantages fiscaux culmine à 10 000 €. Ainsi, en bénéficiant d’autres dispositifs fiscaux, la limite est rapidement atteinte.

LES ATOUTS DE LA LOI PINEL

La loi Pinel réforme le régime Duflot. Elle offre le droit de réduire le montant de son impôt de 21 %, dans la limite d’un investissement de 300 000 €. De plus, le bien peut être loué à un ascendant ou à un descendant à condition qu’il soit hors du foyer fiscal de l’investisseur. L’avantage fiscal perçu n’est pas perdu. Toutefois, l’obligation de durée de location du bien est reportée d’autant.

Si l’investisseur décide de louer pendant trois ans un logement à son fils, par exemple, la période de location minimale étant de six ans, il ne pourra revendre son bien qu’au bout de la neuvième année s’il ne veut pas perdre le bénéfice de l’avantage fiscal : trois ans pour son fils et six ans au minimum pour un autre locataire.

La durée d’investissement est modifiée. L’investisseur choisit la durée de défiscalisation avec une période minimale de six ans de location, à laquelle il a la possibilité d’ajouter deux périodes de trois ans chacune, soit respectivement neuf ans et 12 ans. Ces temps d’investissement donneront respectivement droit à 12 % de réduction d’impôt (sur six ans), 18 % (sur neuf ans) et 21 % (sur 12 ans)1.

Les autres conditions du dispositif fiscal diffèrent peu de celui Duflot. Les investisseurs peuvent acheter un logement neuf ou en vente en état futur d’achèvement (Vefa) entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016. La souscription au capital d’une société civile de placement immobilier (SCPI) est également un investissement éligible à la loi Pinel. Cent pour cent de la souscription est prise en compte.

Un plafond par mètre carré de surface habitable est instauré selon la localisation du logement Pinel (5 500 €/m2). Les loyers doivent respecter des plafonds fixés chaque année. Une limite de ressources des locataires détermine ceux qui peuvent accéder au logement Pinel (comme pour la loi Duflot). Dans la pratique, 90 % des locataires sont susceptibles d’y accéder. Le logement doit être loué nu à usage d’habitation principale et pour une durée minimale de neuf ans.

L’investissement sous le régime Pinel est inclus dans le plafond des niches fiscales et ne peut dépasser 10 000 € de réduction d’impôt global. Celle-ci n’est pas cumulable avec les autres dispositifs fiscaux (Duflot, Censi-Bouvart, Girardin).

Avant de passer à l’acte, il est souhaitable de vérifier que :

→ les programmes immobiliers neufs respectent les caractéristiques thermiques et les performances énergétiques (label RT 2012) pour bénéficier de la loi Pinel ;

→ les logements sont situés dans des zones en forte tension, agréées par arrêté préfectoral ;

→ le nouveau zonage Pinel est bien appliqué depuis le 1er octobre dernier1.

LE RÉGIME FISCAL DE LA LOCATION MEUBLÉE

Le propriétaire d’un logement meublé a la possibilité de le louer, sans que celui-ci soit neuf. La location doit simplement être dotée des éléments mobiliers nécessaires à l’habitabilité.

Les atouts de la location meublée résident principalement dans le fait que les revenus tirés de cette location sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers. Le bailleur en meublé peut donc déduire l’ensemble des charges, les droits de mutation acquittés lors de l’achat (qui seront imputés sur l’année en cours ou échelonnés sur cinq ans), l’amortissement annuel du bien (hors terrain), les intérêts d’emprunt ainsi que les charges. À cette fiscalité attrayante peut s’ajouter un régime “micro” plus avantageux. Grâce à celui-ci, à la différence des revenus fonciers susceptibles de bénéficier d’un abattement de 30 % avant d’être soumis à l’impôt sur le revenu (à condition de percevoir moins de 15 000 € de loyers par an), ceux issus de la location meublée bénéficient d’un abattement de 50 % si les loyers n’excèdent pas 32 900 €.

L’investisseur peut aussi détenir le statut de loueur en meublé professionnel (LMP). Ce dernier est réservé à ceux qui réalisent plus de 23 000 € de recettes annuelles. Celles-ci doivent représenter plus de la moitié des revenus du foyer fiscal. Ce statut LMP permet d’imputer les déficits d’exploitation sur le revenu net imposable. L’autre avantage réside dans l’exonération des plus-values réalisées après cinq ans, si les recettes annuelles restent inférieures à 90 000 €. En outre, les immeubles loués en biens professionnels sont exonérés de l’impôt sur la fortune (ISF).

L’AVANTAGE DU PLACEMENT MALRAUX

Le dispositif Malraux concerne l’immobilier ancien à rénover (avec des caractéristiques architecturales remarquables et devant bénéficier d’une restauration). Il offre une réduction d’impôt de 22 % du montant des travaux si le bien se situe dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager, ou de 30 % pour les immeubles construits en secteur sauvegardé, dans la limite de 100 000 € par an.

Les travaux peuvent être échelonnés sur quatre exercices fiscaux. Il est conseillé de privilégier une opération dont le montant de ceux-ci représente 40 % à 50 % du coût total.

Le bien doit être loué pendant neuf ans au minimum. Le dispositif Malraux est exclu du plafonnement global annuel des niches fiscales de 10 000 €. L’investissement via une SCPI est adapté aux particuliers qui recherchent une gestion diversifiée de leurs actifs. Si le rendement locatif est plutôt faible, ce placement offre des perspectives de plus-values. En effet, les biens proposés sont proches des centres-villes historiques et susceptibles de prendre de la valeur avec le temps.

Le dispositif permet à l’investisseur d’obtenir un déficit foncier de 50 % environ du montant souscrit, réparti sur trois exercices. La SCPI est prévue pour une durée minimale de 15 ans. Elle intéresse notamment les particuliers qui perçoivent des revenus fonciers locatifs récurrents.

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