Bien loué nu ou meublé : comment le déclarer au fisc

Lors des dernières déclarations fiscales, la question de l’utilisation du bien loué (meublé ou non) n’est pas toujours posée, alors qu’elle est déterminante dans le statut locatif du bien. Les conséquences fiscales sont alors sous-estimées et les déclarations erronées! Voici une mise au point pour éviter cet écueil.

Le bien loué nu relève du statut des revenus fonciers, comme une société civile immobilière (SCI). La déclaration fiscale à établir est celle 2044 des revenus fonciers ou 2044 S, lors de possession d’immeubles “spéciaux” (avec avantage fiscal).

ATTENTION AU DISPOSITIF PÉRISSOL

Si les biens détenus ne sont pas des immeubles “spéciaux” (monuments historiques, “Malraux”, etc.), les revenus fonciers inférieurs à 15 000 € annuels peuvent être traités en microfoncier. Dans ce cas, il suffit simplement de porter le montant total des revenus fonciers bruts dans la case dédiée. L’administration pratiquera un abattement de 30 %. Aucune autre charge ne peut être déduite, y compris les intérêts d’emprunt si l’investisseur a acheté son bien à crédit. Dans ce cas, il n’est pas intéressant de déclarer ces revenus en microfoncier.

Voici un exemple de déclaration fiscale à ne pas faire. Le D^r S détient un bien qui relève du dispositif Périssol avec amortissement. Celui-ci était donc loué nu et déclaré dans le cadre des revenus fonciers (déclaration 2044 S). Au terme des neuf ans, l’obligation fiscale de détention remplie, le D^r S décide de louer ce bien meublé, ce qui constitue plutôt une bonne décision ! Or, il continue de déclarer l’amortissement Périssol (déclaration 2044 S), alors que la location n’est plus nue ! Il ne peut donc plus prétendre à cet avantage. Le D^r S devra faire rapidement une déclaration rectificative, car il a minoré ses revenus imposables.

Le bien d’habitation loué meublé relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Si les recettes locatives sont inférieures à 32 900 € (et lors d’exonération de la TVA), le régime du micro-BIC s’applique. Les loyers encaissés sont alors portés dans la case prévue à cet effet et l’administration applique automatiquement un abattement de 50 %.

Le propriétaire du bien peut aussi préférer “déposer une déclaration” pour ses loyers de bien meublé, car cette option se révèle plus intéressante (l’amortissement, les charges et les intérêts d’emprunt sont déductibles). L’expert-comptable établit alors une liasse fiscale 2031, propre aux locations meublées.

LE RÉGIME DES BIC PLUS FAVORABLE

Voici un autre exemple d’erreur de déclaration à ne pas suivre. Le D^r M achète un petit appartement à Paris qu’il loue meublé avec un bail à titre de résidence principale pour le locataire. Il indique les loyers perçus dans une déclaration 2044 (il possède une SCI qu’il déclare dans celle-ci). Malheureusement, dans ce cas, le bien n’est pas nu, mais meublé. Le déclarant aurait dû déposer une liasse fiscale 2031 et se rapprocher de son expert-comptable, ce qui serait à son avantage. En effet, le D^r M a acheté le bien à crédit : il a donc des intérêts à déduire. En matière de BIC, un amortissement qui vient gommer fiscalement les loyers est pratiqué. Le déclarant pourra ensuite également déduire les intérêts qui viendront à leur tour effacer fiscalement les loyers! Il en résulte peu ou pas d’impôts sur les loyers, et ce sur une longue période.

Par conséquent, sauf si le bien relève d’un régime défiscalisant particulier toujours intéressant (tel que la loi “Malraux”, le déficit foncier ou la nue-propriété), le régime des BIC est nettement plus favorable que celui des revenus fonciers !

Voici un dernier écueil à éviter : la location d’un bien d’habitation classique en meublé touristique ou pour de courtes durées dans Paris peut coûter cher. Le propriétaire s’expose en effet à de lourdes sanctions, car aux yeux de l’administration, il mute des mètres carrés d’habitation en surface commerciale ! Les conséquences sont importantes, à tout point de vue. Il convient de recourir à un conseil et de faire réaliser des simulations avant tout achat immobilier.