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Entreprise
Auteur(s) : Bertrand Chardon
La région Île-de-France souffre, depuis plusieurs décennies, d’un manque chronique de logements. Une attractivité économique et une densité de population croissantes, ainsi que des surfaces foncières rares et chères, constituent les données du problème.
Le Conseil de Paris a adopté, le 8 juillet dernier, une taxe sur les friches commerciales (TFC). L’objectif premier est d’encourager la transformation de bureaux en logements. Il s’agit donc de dissuader les propriétaires de laisser des locaux commerciaux à l’abandon. Ces derniers seront imposés de la façon suivante : l’assiette de la taxe est la valeur locative de la taxe foncière. Le taux sera de 10 % la première année d’imposition, de 15 % la deuxième année, de 20 % la troisième, à partir du 1er janvier prochain (avec la possibilité de majorer les taux de cette taxe à leur niveau maximal, voir l’article 1 530 du Code général des impôts). Cet impôt local concerne certains biens commerciaux inexploités, tels que des bureaux, des entrepôts, des commerces (voir encadré). Il est mis en place sur décision de la commune ou de l’établissement public de coopération intercommunale (EPCI).
La capitale posséderait 18 millions de mètres carrés de bureaux, dont près de 7 % vacants, selon la mairie de Paris. Cette dernière souhaite obtenir la transformation de 200 000 m2 au minimum de bureaux en habitations. Il s’agit pour la ville de « lutter contre la rétention foncière » en rendant comparativement plus avantageuse la transformation de ces locaux vides en logements. Celle-ci s’accompagnera, par ailleurs, d’un allègement des obligations en matière de création de parkings, dans le cadre de la modification du plan local d’urbanisme.
En 12 ans, 393 000 m2 de bureaux parisiens ont été transformés en surfaces d’habitation, le plus souvent via de petites opérations. 36 % des appartements ainsi créés sont des logements sociaux. Toutefois, pour mener ces opérations, les contraintes sont fortes. Un immeuble de bureaux n’est ni pensé ni conçu comme un bâtiment d’habitation. La distribution d’eau, d’électricité, l’isolation thermique, etc., sont des éléments essentiels à prendre en compte dans la transformation de bureaux en biens d’habitation, ainsi que les coûts associés.
De plus, il convient de modifier le règlement de copropriété. Il est possible que certains copropriétaires ne souhaitent pas, malgré cette taxe supplémentaire, engager d’onéreux travaux. Enfin, un quartier à forte dominante professionnelle n’offre pas un cadre de vie nécessairement adapté aux besoins des familles.
Les immeubles concernés appartiennent souvent à des sociétés foncières, à des investisseurs privés ou à des fonds d’investissement spécialisés dans la location de biens et de prestations aux entreprises. Ceux-ci se transformeront-ils ou vendront-ils à la découpe leur patrimoine peu rentable ? Si l’intention est louable au regard de la pénurie de logements, la méthode laisse à désirer. Le signal donné aux investisseurs d’envergure ne les encouragera probablement pas à s’aventurer sur de nouveaux projets, les règles fiscales étant modifiées unilatéralement.
→ Les biens imposables à la taxe annuelle sur les friches commerciales (TFC) sont les immeubles de bureaux ou utilisés pour une activité commerciale, les parkings des centres commerciaux, les lieux de dépôt ou de stockage, les biens qui ne sont plus affectés à une activité soumise à une cotisation foncière des entreprises (CFE) depuis deux ans au minimum (au 1er janvier de l’année d’imposition) et restés inoccupés (un local commercial non exploité depuis le 1er janvier 2013 sera imposable au 1er janvier prochain, par exemple).
→ Les biens non imposables à cette taxe sont les logements (à usage d’habitation), les locaux professionnels ordinaires et les établissements industriels. Aussi, la taxe n’est pas due lorsqu’il y a un redressement judiciaire. L’exonération est possible si la vacance est indépendante de la volonté du propriétaire.
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