Plus-values immobilières : les cas de dégrèvements fiscaux

La plus-value immobilière réalisée lors de la vente d’un bien – hors résidence principale – est taxée par le fisc. La loi modifie les modalités de taxation et prévoit plusieurs cas d’exonération. L’allégement d’imposition peut devenir substantiel pour les ventes réalisées avant le 31 août prochain. En effet, depuis septembre 2013, un nouveau régime d’imposition des plus-values immobilières est en place. Il a été entériné par la loi de finances pour 2014 pour aboutir à un allégement substantiel de l’imposition. Avant la réforme, il fallait attendre 30 ans pour ne plus payer d’impôt sur les plus-values, en raison de l’abattement pour durée de détention. Dorénavant, la plus-value immobilière est exonérée au bout de 22 ans pour l’impôt sur le revenu (taxé à 19 %) et de 30 ans pour les prélèvements sociaux (taxés à 15,5 %).

UNE DIMINUTION D’IMPÔTS

L’allégement concerne tous les logements autres que la résidence principale (celle secondaire, investissement locatif), ainsi que tous les biens immobiliers autres que les terrains à bâtir. La réforme modifie les modalités de décompte de l’abattement. Elle prévoit des taux et des rythmes distincts d’abattement pour les calculs de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux. Pendant les cinq premières années de détention, aucun abattement n’est applicable.

Concernant l’impôt sur le revenu, l’abattement est de 6 % par an de la 6^e à la 21^e année de détention et de 4 % pour la 22^e année.

Pour les prélèvements sociaux, l’abattement est moins avantageux. Il atteint seulement 1,65 % par an de la 6^e à la 21^e année, 1,6 % pour la 22^e année et 9 % de la 23^e à la 30^e année.

La durée de détention est décomptée par périodes de 12 mois, de la date d’acquisition à celle de cession. Les fractions d’années incomplètes ne sont pas prises en compte.

Pour les terrains à bâtir, les plus-values réalisées bénéficient d’un abattement de 2 % de la 6^e à la 17^e année de détention, puis de 4 % de la 18^e à la 24^e année et de 8 % de la 25^e à la 30^e année. Elles sont également assujetties à des prélèvements sociaux de 15,5 %.

DATE BUTOIR : 31 AOÛT 2014

Si le logement est vendu avant le 31 août prochain, un abattement exceptionnel de 25 % (sans condition de durée de détention) s’applique aux plus-values réalisées, après la prise en compte de l’éventuel abattement pour durée de détention. Celui-ci s’applique aussi bien à l’impôt sur le revenu qu’aux prélèvements sociaux. La seule condition est que la vente ne s’effectue pas au profit d’un membre de sa famille proche (conjoint, ascendant ou descendant).

Depuis le 1^er janvier 2013, une surtaxe frappe les plus-values supérieures à 50 000 €. Elle ne s’applique qu’à la vente de logements et non à celle de terrains. Elle suit un barème progressif de 2 % (de 50 000 à 60 000 €), jusqu’à 6 % à partir de 250 000 €. Un particulier est ainsi imposé à 40,5 % au maximum sur la plus-value réalisée lors d’une vente, s’il cède son logement moins de cinq ans après l’achat en effectuant une plus-value importante.

Pour calculer et diminuer la plus-value imposable, les prix de vente et d’achat sont affectés de divers correctifs : celui de vente est minoré de certains frais et charges (valeur du mobilier, frais d’agence immobilière, de mainlevée d’hypothèque, de diagnostics obligatoires, etc.), tandis que celui d’acquisition est majoré des frais de vente et des éventuels coûts liés aux travaux.

LES LOGEMENTS EXONÉRÉS

Il n’est pas simple d’estimer le montant versé aux impôts lors de la revente d’un logement qui ne constitue pas sa résidence principale. Dans certains cas, le vendeur n’est pas propriétaire de cette dernière, mais d’une résidence secondaire qu’il vend. Ce cas de figure est éligible à l’exonération des plus-values, à condition que la vente ait été réalisée depuis le 1^er février 2012, qu’il s’agisse de la première cession d’un logement autre que l’habitation principale et que son prix serve à financer l’achat ou la construction de la résidence principale. Peu importe l’utilisation du logement avant sa vente : résidence secondaire, bien locatif vacant ou mis gratuitement à la disposition d’un tiers.

Si par hasard, le vendeur possède plusieurs logements qu’il souhaite vendre, il a la possibilité de choisir la cession qui bénéficiera de cette exonération (toujours accordée sur demande expresse).

Concernant les formalités, la déclaration et le paiement de l’impôt sont effectués par le notaire lors de la vente. Néanmoins, il est toujours utile de comprendre comment cette plus-value est calculée et quelle somme est versée au fisc.

LES TAXES ET LES PRÉLÈVEMENTS

Par exemple, pour un logement acheté 245 000 € le 15 janvier 2002 (hors frais et travaux) et revendu 450 000 € le 3 mai 2014, soit après plus de 12 ans de détention, la plus-value brute atteint 205 000 €.

En appliquant l’abattement différencié pour durée de détention sur les impôts sur le revenu et les prélèvements sociaux, la taxe totale due par le vendeur se calcule ainsi :

→ au titre de l’impôt sur le revenu :

• 6 % pour chaque année de détention (au-delà de la 5^e année, soit sept ans pris en compte) : 7 x 6 % = 42 %, soit un abattement de 205 000 x 42 % = 86 100 €. La plus-value imposable est de 205 000 - 86 100 = 118 900 €.

• Pour toute cession réalisée entre le 1^er septembre 2013 et le 31 août 2014, l’abattement exceptionnel de 25 % s’applique : 118 900 € x 25 % = 29 725 €. La plus-value imposable tombe à 118 900 - 29 725 = 89 175 €.

• Taxation à l’impôt de 19 % : 89 175 x 19 % = 16 943 €.

→ au titre des prélèvements sociaux :

• 1,65 % pour chaque année de détention (au-delà de la 5^e année, soit sept ans pris en compte) : 7 x 1,65 % = 11,55 %. L’abattement est de 205 000 x 11,55 % = 23 678 €. La plus-value imposable s’élève à 205 000 - 23 678 = 181 322 €.

• Application de l’abattement exceptionnel de 25 % : 181 322 x 25 % = 45 331 €. La plus-value imposable est de 181 322 - 45 331 = 135 991 € ;

• Taxation à l’impôt de 15,5 % : 135 991 x 15,5 % = 21 079 €.

→ taxation additionnelle sur les plus-values immobilières supérieures à 50 000 € : 89 175 x 2 % = 1 783 €.

L’impôt total à régler est donc de 16 943 + 21 079 + 1 783 = 39 805 € pour une cession qui intervient avant le 31 août prochain. Lors de vente réalisée après cette date, l’imposition atteindra 54 263 €.

LES PLUS-VALUES À DÉCLARER

Les propriétaires qui projettent de vendre à court terme n’ont pas intérêt à attendre, car l’économie de 25 % sur les plus-values est intéressante, surtout si le logement est situé dans des villes où les prix de l’immobilier ont flambé.

Par ailleurs, l’absence de déclaration de plus-values, le défaut de paiement de l’impôt correspondant ou un paiement partiel rendent impossible l’enregistrement de la vente. Même en cas d’exonération de gain en capital, l’acte de vente doit en préciser la nature, faute de quoi la publicité foncière, qui rend opposable la vente aux tiers, ne pourra pas être effectuée.

Certaines augmentations sont à inscrire dans la déclaration de revenus. Même si l’impôt sur les plus-values immobilières est directement prélevé par le notaire sur le prix de vente, la loi impose de reporter le montant net des plus-values réalisées aux cours des deux années qui précèdent celle d’imposition des revenus sur la déclaration complémentaire n° 2042 C. Cette inscription permet à l’administration d’intégrer ces gains en capital imposables dans le revenu fiscal de référence du contribuable pour calculer, le cas échéant, la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus. En revanche, le contribuable n’est pas tenu de déposer une déclaration si la plus-value est exonérée ou si l’opération se solde par une moins-value.

• 1 Sous certaines conditions.