Location de biens meublés non professionnels : un environnement fiscal privilégié

Comment générer des revenus peu ou non fiscalisés ? Sur ce point, le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) est de plus en plus connu et apprécié des contribuables investisseurs. Il permet en effet de diversifier son patrimoine locatif, de se libérer des contraintes de gestion et, le cas échéant, de générer des revenus non soumis à l’impôt.

Ces types de biens sont des appartements, des chalets ou des chambres, qui font partie intégrante d’une des catégories suivantes :

→ Une résidence de tourisme constituée de chambres ou d’appartements, destinée à l’accueil des vacanciers tout au long de l’année ou de façon saisonnière.

→ Une résidence d’affaires, mise à la disposition de professionnels en déplacement et située usuellement à proximité des zones de bureaux.

→ Une résidence étudiante, destinée à des étudiants à la recherche d’un logement et d’équipements spécifiques (service de restauration, infrastructure sportive, proximité des transports ou de l’école).

→ Une résidence services pour les seniors non médicalisée, dont l’infrastructure facilite le quotidien de retraités autonomes. Un logement adapté est à leur disposition, ainsi que certains services d’aide à la personne (restauration, agents d’entretien, etc.). Habituellement, ces structures sont situées en centre-ville, pour davantage de proximité avec les commerces et autres services.

→ Un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (Ehpad). Cette résidence médicalisée propose une aide quotidienne (médecins, aides-soignants, etc.) et se situe le plus souvent en périphérie des villes.

UN ENVIRONNEMENT FISCAL PRIVILÉGIÉ

D’un point de vue fiscal, ce dispositif offre la possibilité d’amortir le bien, comme le ferait une entreprise avec un matériel utile à son activité. Grâce à l’amortissement de l’immobilier et du mobilier, l’imposition sur les loyers est nettement allégée, et ce sur une longue période (plus de 20 ans).

Tous les contribuables sont susceptibles de bénéficier du statut LMNP, excepté ceux qui sont déjà inscrits au registre du commerce et des sociétés (RCS) en tant que loueur meublé professionnel, bien entendu.

Un des intérêts de cet investissement réside dans le fait que la gestion locative est particulièrement simplifiée, puisque le propriétaire signe avec l’exploitant de la résidence un bail commercial. La facturation des loyers se fait donc toujours au même “locataire”. En outre, la réglementation relative aux baux commerciaux représente une véritable garantie.

Toutefois, le point essentiel à vérifier avant toute acquisition est la répartition des charges. En effet, il est impératif que celles liées à l’exploitation, le personnel ainsi que les locaux uniquement destinés à l’exploitant, tels que les cuisines ou les locaux de services, ne pèsent que sur ce dernier et non sur la copropriété.

Pour cette raison, il est fréquent que la société d’exploitation soit elle-même copropriétaire.

CONTRÔLER LA SOLIDITÉ DE L’EXPLOITANT

D’autres points importants, tels que la solidité de l’exploitant, sont également à contrôler. Comment procéder ? Il convient de demander les trois derniers bilans de la société d’exploitation et de les faire étudier par un expert-comptable. S’informer sur le taux d’occupation de la résidence se révèle également utile. Ainsi, une résidence bien située et un exploitant sérieux permettent d’envisager une revente aisée. En effet, l’investisseur à qui le bien est vendu recherchera, lui aussi, la sécurité et le rendement. Le statut LMNP n’est pas un véritable dispositif de défiscalisation. Il n’est donc pas soumis au plafonnement des niches fiscales. Lors de la revente du bien, le régime des plus-values immobilières sera alors appliqué.