Travaux en copropriété : les règles à suivre

Effectuer des travaux chez soi, dans une résidence principale ou dans un bien à usage locatif, est souvent un projet contraignant mais enthousiasmant. Si ce logement est régi par le Code de la copropriété, quelques règles sont à respecter afin de ne porter atteinte ni à la structure de l’immeuble ni aux droits des copropriétaires. Dans certains cas, l’autorisation de la mairie doit par ailleurs être obtenue. Trois types de travaux sont envisageables : sans autorisation, soumis au vote des copropriétaires et assujettis à l’autorisation de la mairie.

LES TRAVAUX SANS AUTORISATION

Il s’agit de travaux qui ne concernent ni la structure de l’immeuble ni les parties communes. Ainsi, l’aménagement d’une cuisine ou d’une salle de bains, la création ou la suppression de cloisons, les travaux d’isolation intérieure, l’installation d’une mezzanine et, a fortiori, le changement de revêtements muraux sont du seul ressort du propriétaire. Mais la prudence est de mise, car tout n’est pas pour autant permis. Il est interdit, par exemple, de substituer un revêtement de sol à un autre qui présente des qualités acoustiques inférieures. Une moquette ne peut donc pas, à défaut de prévoir une isolation adéquate, être remplacée par un carrelage ou un parquet. Les aménagements ne doivent pas non plus remettre en cause la destination de l’immeuble. Ainsi, il n’est pas possible, sans autorisation, de transformer en bureau un local initialement destiné à l’habitation.

LES TRAVAUX SOUMIS AU VOTE DES COPROPRIÉTAIRES

Si les travaux envisagés modifient l’aspect extérieur de l’immeuble ou s’ils impactent les parties communes, un vote des copropriétaires est nécessaire. Il convient en effet de les faire valider à la majorité de l’article 25 (c’est-à-dire de l’ensemble des copropriétaires présents ou non lors du vote). C’est le cas notamment lors de projet de création d’ouvertures dans des combles (fenêtre de toit, chiens-assis, etc.), de véranda, de fermeture d’un balcon, de la pose de volets ou de barreaux aux fenêtres, de changement de la couleur initiale des volets, de constructions dans une cour ou un jardin privatif (annexe, véranda, etc.).

Les travaux effectués à l’intérieur des parties privatives sont soumis à l’accord des copropriétaires de l’immeuble, s’ils ont un impact sur les parties communes. À l’intérieur du logement sont considérées comme telles :

→ le gros œuvre des bâtiments (structure porteuse de l’immeuble) ;

→ les parties de canalisations afférentes aux éléments d’équipements communs qui traversent les logements privatifs, les coffres, les gaines et les têtes de cheminées.

Dans ce cadre, l’accord des copropriétaires est donc susceptible d’être imposé, notamment si les travaux concernent un mur porteur : abattement de celui-ci, création d’une porte ou d’une cuisine ouverte pour agrandir le séjour, abaissement des combles pour augmenter leur hauteur sous plafond, etc. Ou encore si cette intervention nécessite de toucher à un conduit de cheminée, implique une modification des canalisations ou des systèmes de tuyauteries qui alimentent l’ensemble de la copropriété.

LES SANCTIONS POSSIBLES

Certains travaux qui ont obtenu l’accord des copropriétaires impliquent également une autorisation d’urbanisme délivrée par la mairie. Il s’agit de ceux qui ont un impact sur l’aspect extérieur de l’immeuble, tels que le changement de fenêtres (à l’exception de travaux de réparation ou de remplacement à l’identique), la création d’ouvertures sur l’extérieur, le changement de couleur des volets ou des fenêtres, la pose de volets ou de barreaux sur ces dernières.

En l’absence de vote ou lors de violation d’un refus des copropriétaires, ces derniers peuvent faire valoir leur droit devant le juge pendant dix ans.

La destruction des constructions ou des travaux illégaux est susceptible d’être ordonnée, ainsi que la remise en état aux frais du copropriétaire indélicat. Il est donc préférable d’être prudent…

Renseignements : bchardon@egydepatrimoine.com