Investir dans des terres agricoles : un placement stable

Dans un environnement économique incertain, l’investissement dans des actifs physiques, tels que les vignobles et les terres agricoles, a plusieurs avantages. Il s’agit de placements à long terme, stables et susceptibles de générer des revenus. Cette catégorie d’actifs, attractive fiscalement et financièrement, devrait attirer de plus en plus d’investisseurs.

LE GROUPEMENT FONCIER VITICOLE

Détenir des parts d’un Groupement foncier viticole (GFV), qui investit dans des parcelles de vigne et reverse chaque année une quote-part des résultats aux associés, permet de bénéficier d’avantages fiscaux. Un tel placement échappe à l’impôt de solidarité sur la fortune (pour les parts détenues depuis plus de deux ans) et offre la transmission à titre gratuit (pour les donations et les successions). En déboursant au moins 20 000 € (sans garantie du capital), il est possible d’acquérir une part de GFV. Le groupement, qui est une société civile, confie la gestion de la propriété à l’exploitant, par un bail à long terme. L’épargnant, lui, devient associé du groupement, avec une quote-part calculée proportionnellement à son apport.

Le rendement maximal d’un GFV est de 2 à 3 % par an. À cette performance financière s’ajoute une part en nature, le souscripteur bénéficiant de bouteilles de vin ou de tarifs préférentiels sur leur achat auprès de l’exploitant. La valeur des parts, elle, est indexée sur l’évolution du prix du foncier.

Les gains distribués entre associés sont imposés selon leur origine. Il s’agit de revenus fonciers soumis au régime du microfoncier, avec un abattement forfaitaire de 30 %, ou imposables après déduction des frais réels. Une petite partie des sommes distribuées peut correspondre à des produits financiers. Ils sont alors inclus dans la déclaration de revenus et supportent l’impôt au barème progressif.

Pour l’impôt de solidarité sur la fortune, comme pour les droits de donation ou de succession, les parts sont exonérées à hauteur de 75 % dans la limite de 101 897 € en 2013 (50 % au-delà de ce seuil).

Les gains constatés lors de la cession relèvent du régime des plus-values immobilières. Ils sont exonérés au bout de 30 ans de détention. Actuellement, près de 80 % des GFV proposés sont en région bordelaise. Mais cela concerne rarement les appellations haut de gamme. Or, investir dans un vignoble renommé sera un atout au moment de la reven­te, si vous ne pouvez pas transmettre votre part.

UN SECTEUR REGLEMENTÉ

Encore confidentiel, le marché des terres agricoles présente des atouts financiers et fiscaux. Leur rendement varie de 2 à 5 %, hors intempéries, avec des prix en hausse de 3 à 4 % par an, depuis 2002. Malgré tout, ils restent inférieurs à ceux constatés dans plusieurs pays européens, du fait de l’intervention des sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural (Safer) qui permettent à tout porteur d’un projet viable (qu’il soit agricole, artisanal, de services, résidentiel ou environnemental) de s’installer en milieu rural. La demande est soutenue dans les régions de grandes cultures où les exploitants souhaitent souvent s’agrandir. Elle l’est un peu moins dans les régions d’élevage.

L’achat et la vente de quelques hectares de terre ne sont pas soumis aux règles classiques des transactions immobilières. Les opérations de biens détenus en direct, qui représentent deux tiers des transactions, sont notifiées à la Safer, afin de vérifier leur cohérence avec le schéma des structures agricoles. Dans le cas contraire, cet organisme est habilité à préempter le bien. Enfin, les revenus fonciers encaissés par le loueur des terres sont certes taxés, mais l’impôt sur les revenus agricoles est dû par l’exploitant. Les terres agricoles sont concernées par les récentes modifications de la taxation des plus-values immobilières. Elles profitent d’une exonération partielle ou totale, sous conditions (de 2 à 8 % par an, selon les années de détention).

• Renseignements : bchardon@egydepatrimoine.com