Les bénéficiaires de la garantie universelle des loyers

Pour pallier les risques d’impayés de loyers, les propriétaires peuvent exiger de leur locataire la caution solidaire d’un tiers, généralement les parents ou un membre de la famille, ou recourir à une assurance. Le projet de loi sur l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) de Cécile Duflot, adopté en première lecture par l’Assemblée nationale, propose d’instaurer un régime obligatoire de garantie, la garantie universelle des loyers (GUL). Ce dispositif se substituerait aux assurances et devrait entrer en vigueur en 2016, au plus tard. La commission des affaires économiques du Sénat a adopté ce projet de loi le 10 octobre dernier, mais « l’a sensiblement modifié par 339 amendements ». La GUL a été complétée par un amendement du gouvernement, selon lequel une “agence de la GUL” agréerait des organismes pour vérifier les conditions d’accès à cette garantie, pour traiter les impayés de loyers et, s’il le faut, accompagner les locataires dans la recherche d’un autre logement.

Une mesure mal perçue par les propriétaires

Les propriétaires privés, mais aussi les locataires, sont tous obligés de participer au dispositif, donc de payer. Les propriétaires y voient une taxe supplémentaire qui s’ajoute aux nombreux prélèvements qu’ils supportent déjà. D’autres s’inquiètent quant au financement du dispositif. Le député Gilles Carrez, par exemple, estime que cette garantie coûtera environ 1,5 milliard au contribuable et que la conjoncture ne permet pas une telle dépense.

Au stade actuel et sous réserves d’amendements, les frais de cette garantie seraient supportés tant par le propriétaire que par le locataire. Chacun paierait à parts égales un prélèvement, soit 2 % du loyer en tout. Or les assureurs et les professionnels estiment que le taux de sinistres, c’est-à-dire l’ensemble des impayés de loyers, représente au moins 2,5 %, auxquels il faudra ajouter les frais de gestion de l’organisme public en charge de la collecte et de la gestion des sinistres. En résumé, ils prétendent, de leur côté, qu’il faudrait une taxe de 3 à 4 % pour financer le dispositif et que le financement actuellement prévu n’est pas suffisant. Donc, il faudra avoir recours aux deniers de l’État pour combler le déficit.

Des avantages pour les locataires ?

Ce dispositif éviterait à un candidat locataire de fournir une caution, ce qui est une difficulté pour ceux qui n’ont pas de famille ou dont les parents sont à l’étranger. De même, il est particulièrement désagréable, par exemple pour un cadre âgé de 40 ans, de devoir fournir la caution de ses parents ! Par ailleurs, un cautionnement ne coûte rien, et les locataires sérieux peuvent s’émouvoir de devoir participer à la couverture d’un risque dont ils ne s’estiment pas responsables. Certains y voient un risque de “déresponsabilisation” du locataire, qui pourrait être tenté d’être moins assidu pour payer son loyer.

Comme cette GUL sera gérée par un établissement public administratif, les bailleurs craignent que la fluidité des remboursements soit affectée par une bureaucratie trop lourde. Quels délais de franchise, de carence, ou encore quelle durée maximale d’indemnisation seront appliqués ? Serez-vous remboursé si votre locataire, dès qu’il entre dans les lieux, ne paie pas ? Est-ce qu’il ne faudra pas justifier d’avoir subi au moins trois mois d’impayés avant de prétendre à un remboursement ? La garantie sera-t-elle limitée à quelques mois d’impayés ? Autant de questions que sont en droit de se poser les propriétaires. La commission des affaires économiques du Sénat estime que l’amendement du gouvernement « apporte des garanties contre tout risque de déresponsabilisation des locataires ».

Les propriétaires craignant les impayés pourront être tentés de ne choisir que des candidats qui gagnent quatre, cinq ou six fois le loyer pour se rassurer ! Dans ce cas, la mesure irait à l’inverse des effets recherchés. Les réponses à leurs questions seront-elles satisfaisantes ? En attendant, le projet de loi et les 339 amendements sont actuellement examinés par le Sénat.