Acquérir un bien en viager : la nouvelle donne

Le viager ne séduit plus. Seulement 5 000 transactions seraient effectuées chaque année. Pourtant, ce système permet à des personnes âgées, propriétaires de biens immobiliers, de générer des revenus complémentaires en toute sécurité. En effet, le niveau des pensions de retraite est trop faible pour permettre à certains retraités d’entretenir dignement leur habitat. Le viager est alors une opportunité qu’il convient d’étudier. Il pourrait également financer la dépendance.

LE VIAGER INTERMÉDIÉ

La Caisse des dépôts devrait bientôt dévoiler son projet de création d’un fonds dédié, pour acheter des logements en viager. L’organisme public a conduit un travail de réflexion, ces derniers mois, sur un projet innovant de viager dit intermédié. Dans cette forme intermédiaire, l’acheteur n’est plus une personne physique, mais un fonds souscrit par des investisseurs institutionnels et géré par une société de gestion. Pourvu d’un budget de 100 millions d’euros, ce fonds pourrait être effectif en 2014.

Ce projet vise à redonner du pouvoir d’achat aux retraités modestes propriétaires d’un bien immobilier. Selon L’Institut national de la statistique et des études économiques (Insee), 72 % des Français de plus de 70 ans sont propriétaires de leur résidence principale. Ce fonds permettrait donc de solvabiliser un certain nombre de foyers, tout en permettant aux héritiers de conserver un droit de préemption pour racheter les biens.

LA VENTE À TERME

La vente à terme consiste à déterminer un nombre de mensualités limitées dans le temps, perçues par le vendeur, mais supérieures au montant de la rente viagère qu’il aurait reçue s’il avait choisi de vendre en viager. Le vendeur bénéficie en général d’un droit d’usage et d’habitation à vie, mais il peut aussi occuper le bien pendant une durée déterminée à l’avance, ou le libérer au jour de la signature de l’acte de vente. S’il décède avant le terme des paiements, ses héritiers reçoivent la mensualité jusqu’à l’échéance prévue. Alors que les mensualités du viager doivent être versées jusqu’au décès du vendeur, celles d’une vente à terme sont généralement limitées à une dizaine ou une vingtaine d’années. Cette limitation dépend évidemment de l’âge du vendeur, ainsi que de la valeur du bien vendu.

Pour l’acheteur, il en résulte un certain confort, puisqu’il ne s’expose plus au risque de payer pendant des décennies une rente : il connaît le coût financier de son viager dès l’acquisition. Son achat ne présente donc pas de risque financier. Quant au vendeur, percevoir une rente pendant une durée limitée lui offre l’avantage de recevoir un montant plus important au départ.

→ À la différence de la rente viagère, qui est imposable, les mensualités d’une vente à terme sont exonérées d’impôts, car elles ne sont pas considérées par l’administration fiscale comme des revenus fonciers. Elles sont généralement indexées sur l’évolution de l’indice Insee du coût de la construction, ce qui assure une indexation élevée et progressive. Cependant, un taux fixe d’indexation peut être convenu entre les parties.

→ La cession d’un bien en vente à terme implique, dès la signature de l’acte, un transfert de propriété. À ce titre, le vendeur n’a plus à assumer les charges, souvent importantes, qui résultent des grosses réparations de l’immeuble et du paiement de la taxe foncière. En revanche, la taxe d’habitation et les charges locatives lui incombent en totalité. Les garanties sont les mêmes que pour le viager : une hypothèque de premier rang assortie d’un privilège de vendeur et d’une action résolutoire. Cela permet, en cas de non-paiement de la mensualité par l’acheteur, d’annuler la vente et de rendre au vendeur la pleine propriété de son bien.

Renseignements : bchardon@egydepatrimoine.com