Réforme des plus-values immobilières : une taxation allégée

Une fois n’est pas coutume, cette rentrée 2013 apporte une bonne nouvelle fiscale : un allégement substantiel de la taxation des plus-values immobilières (terrains à bâtir exclus). Pour ceux qui ont réalisé de belles plus-values, c’est l’occasion de les prendre dans de bien meilleures conditions fiscales. D’autant qu’avec l’augmentation des prix du marché immobilier, ces dernières années, elles ne sont pas rares. Voyons comment profiter de cette réforme.

DEUX DISPOSITIFS DISTINCTS

Jusqu’au 1^er septembre dernier, la cession d’un bien immobilier était taxable à l’impôt sur les plus-values (19 %), à la contribution sociale généralisée (CSG) et à la contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS) à hauteur de 15,5 %. Un mécanisme d’abattement permettait une exonération totale après 30 années de détention. En deçà de cette durée, l’exonération n’était que partielle. D’autres exonérations existaient et sont maintenues, comme la cession de la résidence principale ou la première cession d’un logement autre que l’habitation principale, sous certaines conditions. Pour les cessions (hors terrains à bâtir) intervenant entre le 1^er janvier 2013 et jusqu’au 31 décembre 2015, lorsque le montant de la plus-value est supérieur à 50 000 €, une taxe supplémentaire vient s’ajouter, calculée selon un taux progressif, en fonction du montant de la plus-value.

Désormais, depuis le 1^er septembre 2013, deux dispositifs sont à distinguer, l’un pour la taxe sur la plus-value et l’autre pour les contributions CSG et CRDS.

> Pour la taxe sur la plus-value, l’exonération totale est acquise après 22 ans révolus de détention. En deçà, elle est partielle, avec l’application d’abattements :

– de 6 % pour chaque année de détention de la 6^e à la 21^e année ;

– de 4 % pour la 22^e année de détention.

>  Pour les prélèvements sociaux, l’exonération totale est acquise après 30 ans révolus de détention. En deçà, elle est partielle avec l’application d’abattements :

– de 1,65 % pour chaque année de détention de la 6^e à la 21^e année ;

– de 1,60 % pour la 22^e année de détention ;

– de 9 % pour chaque année de détention de la 23^e à la 30^e année.

UN ABATTEMENT SUPPLÉMENTAIRE

En plus de ces mesures, un abattement exceptionnel de 25 % sur le montant de la plus-value est applicable à toute cession effectuée entre le 1^er septembre 2013 et le 31 août 2014. L’assiette et le montant de la taxe sur la plus-value, des prélèvements sociaux et de la surtaxe sur les plus-values immobilières sont ainsi sérieusement réduits. Sa mise en œuvre est donc triplement bénéfique ! Sont concernés les résidences secondaires et les biens immobiliers locatifs, sont exclues les cessions de terrains à bâtir, de parts de société soumises à l’impôt sur le revenu et certaines cessions intrafamiliales.

Prenons l’exemple du praticien R, décidé à vendre son bien immobilier sur lequel il a réalisé une belle plus-value. Jusqu’à présent, la taxation de cette dernière le retenait d’effectuer cette vente. Il a acheté ce bien en 2002 pour 202 027 € et peut le céder aujourd’hui pour 360 000 €. Le montant de la plus-value fiscale est de 112 517 €. Avant la réforme et jusqu’au 1^er septembre 2013, le montant de la taxe sur la plus-value et des contributions CSG/CRDS aurait été de 37 101 €. Avec le nouveau régime, la taxe sur la plus-value s’élève à 11 224 €, la surtaxe à 1 135 € et les CSG/CRDS à 12 001 €, soit une imposition totale de 24 360 €, donc une économie fiscale de 12 741 € par rapport au précédent dispositif ! En conclusion, le gain est substantiel et motivant. Le praticien R a donc décidé de vendre et de capturer ainsi sa plus-value. Ce dispositif est issu de l’instruction parue au Bulletin officiel des finances publiques (Bofip, dernière version du 9 août 2013). Néanmoins, le vote de cette réforme n’est prévu qu’en fin d’année, dans le cadre de la loi de finances pour 2014. L’entrée en vigueur serait alors rétroactive au 1^er septembre 2013.

En attendant, pour les opérations réalisées avant le vote de la loi, tout contribuable peut se prévaloir des dispositions publiées au Bofip, qu’elles soient votées ou non dans des termes différents par la suite.

Alors, n’hésitez pas à saisir ces opportunités fiscales !

• Pour en savoir plus : catherinebel@patrimoinepremier.com