Emprunter après 60 ans : ce qu’il faut savoir

Avec l’allongement de l’espérance de vie, il est possible d’emprunter après 60 ans et même souvent jusqu’à 85 ans, soit pour acheter un bien immobilier, soit pour bénéficier d’un prêt à la consommation. Toutefois, les modalités d’emprunt restent très différentes d’une formule à l’autre. Il importe de prendre la mesure exacte de son engagement.

LA PISTE CLASSIQUE DES PRÊTS

Passé l’âge de 60 ans, ce n’est pas tant l’emprunt qui pose problème que l’assurance décès/invalidité. Celle-ci est facturée plus cher avec l’avancement en âge. Et si l’emprunteur a eu un problème de santé ou présente un risque, il se verra appliquer au mieux une surprime, au pire un refus. Les diabétiques, les hypertendus, les cardiaques, pour ne citer qu’eux, sont ainsi visés.

Avec la loi Lagarde, il est aujourd’hui possible de dissocier l’emprunt à proprement parler de la garantie. Il est conseillé de s’adresser à un courtier plutôt que d’accepter le “tout compris” que vous proposera votre banque. Celle-ci ne peut plus refuser d’accorder un prêt sous prétexte que vous cherchez par vous-même une assurance pour votre crédit. À condition que l’assureur (ou la société de caution) que vous aurez trouvé fournisse des garanties similaires. C’est une source importante d’économies dont il ne faut pas se priver.

Quant au prêt, il sera plus facile d’emprunter sur 10 ans que sur 25 ans, même si l’opération n’est pas impossible.

Avant de prêter, un établissement financier souhaite se garantir contre toute défaillance dans les remboursements. Si l’emprunteur n’apporte rien en gage (un contrat d’assurance-vie, une hypothèque immobilière, une caution, etc.), la banque vérifiera que les paiements n’excèdent pas 30 % des revenus (salaires ou encore pensions de retraite) de l’emprunteur et, en cas d’emprunt par un couple, il appliquera le même ratio d’endettement au conjoint.

LE PRIVILÈGE DE PRÊTEUR DE DENIERS

Les garanties classiques sont utilisées par les banques pour tous les emprunteurs qui ne gagent pas un bien suffisant. Il y a tout d’abord « le privilège de prêteur de deniers », qui garantit à la banque le capital du prêt et trois ans d’intérêts. Il faut le préférer à l’hypothèque, car il n’est pas soumis à la taxe de publicité foncière. C’est une autre économie pour l’emprunteur. S’il s’agit non plus de l’acquisition d’un logement dans un immeuble, mais de la construction d’une maison, le privilège de prêteur de deniers ne sera plus possible et il faudra recourir à l’hypothèque classique.

LE RECOURS À L’HYPOTHÈQUE RECHARGEABLE

Ce dispositif permet d’emprunter alors que l’on n’a pas terminé de rembourser un prêt immobilier.

Par exemple, sur un emprunt classique amortissable de 100, il reste 25 à rembourser. La technique de l’hypothèque rechargeable consiste à solliciter un nouvel emprunt à hauteur de ce qui a été remboursé (soit 75 dans notre exemple). Puisque l’hypothèque a déjà été prise, il ne sera pas nécessaire de refaire toutes les démarches classiques. Ainsi, ce crédit servira à acheter un bien immobilier, à réaliser des travaux de rénovation ou d’adaptation au grand âge, à consommer, etc.

LE PRÊT VIAGER HYPOTHÉCAIRE

Le Crédit Foncier est le seul organisme à proposer le prêt viager hypothécaire, inspiré d’une pratique anglo-saxonne appelée reverse mortgage. Il s’adresse aux plus de 65 ans qui souhaitent obtenir un crédit, le plus souvent pour acheter un bien immobilier, pour réaliser des travaux, ou pour faire le tour du monde, par exemple. En somme, tout est possible à condition de disposer préalablement d’un bien immobilier. Or, c’est le cas de 75 % des plus de 65 ans. Le bien servira de garantie pour l’obtention du prêt. Le montant de l’emprunt dépendra de deux facteurs : l’âge de l’emprunteur et la valeur estimée du bien immobilier. Un prêt viager, par définition, court toute la vie durant de l’emprunteur (et éventuellement de son conjoint s’il est coemprunteur). C’est pourquoi plus l’emprunteur sera jeune et moins l’emprunt sera important. Les avantages sont nombreux :

→ l’emprunteur dispose de liquidités tout en continuant à occuper son bien ;

→ le bénéficiaire n’a pas de remboursements à effectuer, sauf s’il vend le bien ou s’il réalise une opération de démembrement de propriété qui consiste à séparer d’une part la nue-propriété (ou possibilité de vendre le bien) et d’autre part l’usufruit (possibilité d’occuper ou de louer le bien) ;

→ le propriétaire reste libre d’effectuer des remboursements pour diminuer le montant dû ;

→ en cas de décès de l’emprunteur, l’établissement prêteur vend le bien pour se rembourser, et si la dette est inférieure à la valeur du bien, la banque verse la différence aux héritiers. En revanche, si la dette est supérieure à la valeur du bien, elle seule en supportera le coût ;

→ la dette est plafonnée à la valeur du bien hypothéquée. Les hé­ritiers n’auront pas à supporter la dette, mais s’ils le souhaitent, ils pourront la rembourser pour conserver le bien immobilier.

En dehors de ces avantages, les taux d’emprunt restent plus élevés que dans le cadre d’un prêt classique, à 7,95 %, avec en plus des frais de dossier de l’ordre de 4 %. Le prêt minimal accordé est de 20 000 €.