Comment et pourquoi gérer son patrimoine immobilier

Il est essentiel de gérer son patrimoine immobilier afin d’optimiser sa rentabilité globale ou de l’adapter aux étapes de la vie (retraite, transmission, etc.). Les vétérinaires perçoivent parfois d’importants revenus fonciers imposables, en plus de ceux de leurs SCI¹ (cabinets). Tant que vous êtes en activité, ces revenus sont taxés dans la même tranche que vos gains professionnels. Souvent, vous êtes imposé dans la tranche à 41 %, bientôt à 45 %. À cela s’ajoutent les contributions CSG² et CRDS³, soit une imposition totale de 56,5 %, prochainement de 60,5 %. Reste un solde net en votre faveur de 43,5 %, qui sera bientôt de 39,5 % seulement ! Pire encore : lors de la retraite, ces revenus fonciers peuvent vous faire atteindre la tranche marginale d’imposition supérieure !

Prenons l’exemple du D^r B, qui prend sa retraite. Il cherche des revenus complémentaires pour cette période. Il est propriétaire d’un bien immobilier à Paris qu’il a acquis neuf dans le cadre de la loi Perissol, il y a quelques années, pour 137 751 €. Aujourd’hui, ce patrimoine est estimé à 300 000 €. Le loyer annuel s’élève à 10 392 € bruts. Il chute à 3 229 € une fois les charges, les impôts, la CSG et la CRDS déduits ! Le Dr B a donc intérêt à céder ce bien. Il le vend occupé pour un montant net de 293 000 €. En investissant le fruit de la vente (après déduction du paiement de la taxe sur la plus-value immobilière et des frais d’acquisition) dans un Ehpad⁴ avec un taux de revenus de 4,9 %, le D^r B dispose d’un revenu estimé à 12 424 € (presque) nets (il reste la taxe foncière à régler) revalorisé annuellement. Ces gains sont peu imposés sur une longue période, dans le cadre de la location meublée non professionnelle. Toute la différence est là et à comparer aux maigres loyers nets de 3 229 € perçus avant la vente du bien.

RÉALISER L’AUDIT DU PATRIMOINE IMMOBILIER

Voilà pourquoi la gestion d’un patrimoine immobilier est importante. Il convient de commencer par réaliser l’audit du patrimoine immobilier en question et de détecter les biens non rentables susceptibles d’arbitrages. L’idée consiste à substituer, à terme, les biens générateurs de revenus (si tel est votre objectif) peu ou pas imposés à ceux qui procurent des revenus fortement taxés.

Toutefois, cela ne signifie pas céder son patrimoine à tout prix ! Il importe de prendre le temps de bien vendre. Vous avez la possibilité d’en gagner en souscrivant des parts de SCPI⁵ de déficit foncier à crédit. Ainsi, durant 2 ans, vous payerez moins d’impôts, en attendant de trouver un acquéreur au bon prix.

Lorsque vous aurez vendu les biens dont la rentabilité après contributions est trop faible, vous récupérerez un capital que vous pourrez à nouveau investir en immobilier dans un cadre fiscal préservé, cette fois-ci. À cet égard, le statut de loueur en meublé non professionnel constitue une solution efficace, car il permet de profiter de revenus peu ou pas imposés sur une longue période. La durée de cette dernière varie selon le financement, en particulier si le bien est acheté à crédit.

INVESTIR DANS LA LOCATION DE MEUBLÉ NON PROFESSIONNELLE

La location de meublé non professionnelle relève du régime des BIC⁶. À l’instar de vos biens professionnels, ceux acquis dans ce cadre sont susceptibles d’être amortis via la déduction des revenus produits. Vos revenus sont ainsi défiscalisés sur une longue période. Durant votre activité, vous avez intérêt à acheter ces biens à crédit, in fine si possible, en vue d’optimiser le mécanisme. En effet, les intérêts de l’emprunt gomment fiscalement vos revenus. Par conséquent, vos amortissements non utilisés sont reportés et stockés pour être utilisés, par exemple, lors de votre retraite. Vous pourrez ainsi bénéficier de revenus complémentaires peu ou pas imposés et revalorisés durant cette période.

Investir dans un Ehpad, par exemple, génère des revenus élevés, de l’ordre de 4,5 à 5 %. Cependant, il est évidemment possible de panacher les placements et de diversifier avec l’acquisition d’une résidence de tourisme bien située⁷. Le patrimoine immobilier est à adapter au gré des opportunités et des contraintes afin d’optimiser et de rentabiliser au mieux les capitaux.

• 1 Sociétés civiles immobilières.

• 2 Contribution sociale généralisée.

• 3 Contribution au remboursement de la dette sociale.

• 4 Établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes.

• 5 Sociétés civiles de placement immobilier.

• 6 Bénéfices industriels et commerciaux.

• 7 Voir aussi en pages 40 et 41 de ce numéro.