Compléter sa retraite en investissant dans l’immobilier - La Semaine Vétérinaire n° 1488 du 23/03/2012
La Semaine Vétérinaire n° 1488 du 23/03/2012

Entreprise

Auteur(s) : PATRICK LELONG

L’immobilier est une bonne piste pour préparer sa retraite. L’investissement Scellier, l’achat d’un logement ancien pour le louer et le démembrement de propriété permettent d’atteindre cet objectif.

Sur le long terme, la pierre est avec l’or le meilleur moyen de se prémunir contre l’inflation. Certes, sauf pour les matières premières, la question de l’inflation ne se pose pas aujourd’hui, mais elle pourrait redevenir d’actualité dans les années à venir.

En outre, c’est le bon moment pour emprunter puisque les taux d’intérêt restent raisonnables. Cela compense partiellement le prix de la pierre qui, comme tout le monde le constate, a fortement augmenté depuis 11 ans, surtout à Paris et dans certaines grandes villes.

Viser 2 objectifs

En premier lieu, mieux vaut être désendetté au moment de la retraite. Il convient donc de ne plus avoir de dettes à partir de 60 ou 62 ans pour pallier la baisse de revenus que la plupart d’entre nous subirons au moment du départ. Cela signifie avoir terminé de rembourser sa résidence principale.

Ensuite, pourquoi ne pas envisager l’achat d’un bien immobilier à louer pendant 9 ans sous le régime de la loi Scellier ? Les avantages sont nombreux : la simplicité et une réduction d’impôt de 6 % du prix d’achat avec un plafond de 300 000 €. L’opération est à réaliser avant le 31 décembre prochain car, après cette échéance, l’avantage fiscal disparaîtra. La réduction est portée à 13 % si le bâtiment est aux normes BBC (basse consommation d’énergie).

Des avantages pour le Scellier et la rénovation dans l’ancien

Le dispositif Scellier est une bonne solution s’il s’agit d’un premier investissement dans la pierre à usage locatif et si vous payez au moins 4 000 € d’impôts sur le revenu. À condition, on ne le répète jamais assez, de choisir un bien de qualité et situé dans un bon secteur. Il faut aussi s’assurer qu’il existe sur place une demande locative solvable, car il faudra louer pendant une période de 9 ans pour bénéficier des avantages fiscaux. Contrairement à de nombreux investissements locatifs qui supposent une inscription au registre du commerce et des engagements de recettes, qui font prendre un risque à l’investisseur, le régime d’acquisition sous la loi Scellier est une opération de gestion de patrimoine privé qui n’implique aucun changement de régime ni l’obligation de devenir commerçant.

Une autre piste à privilégier : l’achat dans l’ancien de biens à rénover. Ils bénéficient de prix très en dessous du neuf (plus faibles de 20 % environ) et d’une situation attractive puisqu’ils sont souvent situés en centre ville. Il s’agit également une bonne solution si vous êtes déjà propriétaire et si vous encaissez par ailleurs des loyers d’autres biens. Car les dépenses de rénovation vont créer un déficit foncier qui sera imputable sur vos loyers, et même sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Le déficit est reportable sur les revenus fonciers des années à venir. Cela est d’autant plus intéressant que les loyers sont les revenus les plus taxés.

Investir en nue-propriété

La 3e option, le démembrement de propriété, est également à étudier. Cette opération juridique consiste à séparer le droit d’acheter ou de vendre le bien (la nue-propriété) du droit de l’occuper ou de le louer (l’usufruit). Vous n’aurez à payer qu’une fraction du prix du bien, celui de la valeur de la nue-propriété. Soit 50 à 70 % de son montant selon la durée du démembrement. Vous ne percevrez pas de loyers pendant tout ce temps, donc vous n’augmenterez pas vos impôts. Au terme de l’opération de démembrement et sans démarche particulière, vous récupérez l’usufruit, généralement après 10 ans.

Au moment de la retraite, vous devriez être moins imposé et vous pourrez alors continuer à louer et percevoir des loyers qui constitueront des compléments de ressources, bienvenus quand on n’a plus de revenus provenant d’activités professionnelles.

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