Investir dans l’immobilier pour compléter sa retraite

L’immobilier est une bonne piste pour préparer sa retraite. L’investissement Scellier, l’achat d’un logement ancien pour le louer et le démembrement de propriété permettent d’atteindre cet objectif.

À long terme, la pierre est, avec l’or, le meilleur moyen de se prémunir contre l’inflation. Certes, cette question ne se pose pas aujourd’hui (excepté pour les matières premières), mais elle pourrait être d’actualité dans les années futures.

Le moment est bien choisi pour emprunter puisque les taux d’intérêt restent raisonnables, ce qui compense partiellement le prix de la pierre qui augmente fortement depuis 11 ans, en particulier à Paris et dans certaines grandes villes.

LE RÉGIME D’ACQUISITION SOUS LA LOI SCELLIER

Il est recommandé de ne plus avoir de dettes au moment de la retraite. Il convient donc de les avoir réglées à l’âge de 60 ou 62 ans, et d’avoir remboursé sa résidence principale afin de pallier la baisse de revenus que la plupart des travailleurs subissent à l’heure de la retraite. En outre, l’achat d’un bien immobilier à louer pendant 9 ans sous le régime de la loi Scellier se révèle avantageux (simplicité, réduction d’impôts de 6 % du prix d’achat avec un plafond de 300 000 €). Il est recommandé de le faire avant le 31 décembre prochain. Passé cette date, l’avantage fiscal disparaît. La réduction atteint 13 % si le bâtiment est aux normes BBC (c’est-à-dire basse consommation d’énergie).

Une acquisition sous le régime de la loi Scellier représente une bonne solution s’il s’agit d’un premier investissement dans la pierre à usage locatif et si vous payez 4 000 € d’impôts sur le revenu au minimum. À une condition : choisir un bien de bonne qualité et bien situé. Il convient également de s’assurer qu’il existe sur place une demande locative solvable, car, pour bénéficier des avantages fiscaux, le bien est à louer pendant 9 ans. Contrairement à de nombreux investissements locatifs qui supposent une inscription au registre du commerce et des engagements de recettes (qui font prendre un risque à l’investisseur), le régime d’acquisition sous la loi Scellier est une opération de gestion de patrimoine privée qui n’implique aucun changement de régime, ni l’obligation de devenir commerçant.

L’achat dans l’ancien d’un logement à rénover constitue une autre piste, avec des prix inférieurs à ceux du neuf (plus faibles de 20 % environ) et une situation attractive (ces biens se trouvent souvent en centre-ville). Il s’agit aussi d’une bonne solution, en particulier si vous êtes déjà propriétaire et encaissez des loyers issus d’autres biens. En effet, les dépenses de rénovation généreront un déficit foncier imputable sur vos loyers et votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Le déficit est reportable sur les revenus fonciers des années à venir. C’est d’autant plus intéressant que les loyers sont les revenus les plus taxés.

LE DÉMEMBREMENT DE PROPRIÉTÉ

Cette opération juridique consiste à séparer le droit d’acheter ou de vendre le bien (la nue-propriété) de celui d’occuper ou de louer le bien (l’usufruit). Vous n’aurez à payer qu’une fraction du prix du bien, celle de la valeur de la nue-propriété. Soit 50 à 70 % de son montant selon la durée du démembrement. Comme vous ne percevez pas de loyers pendant tout ce laps de temps, vous n’augmentez pas vos impôts. Au terme de l’opération de démembrement et sans démarches particulières à effectuer, vous récupérez l’usufruit au bout de 10 ans généralement. Au moment de la retraite, vous devriez être moins imposé, et vous pourrez alors continuer à louer et à percevoir des loyers, qui vous procureront des compléments de ressources.