La loi Malraux adopte une nouvelle formule plus attractive - La Semaine Vétérinaire n° 1454 du 10/06/2011
La Semaine Vétérinaire n° 1454 du 10/06/2011

Défiscalisation

Gestion

ENTREPRENDRE

Auteur(s) : Catherine Bel

Vous aimez les vieilles pierres et les cœurs de ville, vous adorez payer moins, beaucoup moins d’impôts ? Alors, cet investissement est fait pour vous.

La nouvelle formule de la loi Malraux s’applique pour les demandes de permis de construire ou de déclarations de travaux déposées à partir du 1er janvier 2009. Elle est nettement plus attractive, car plus simple, et s’adresse désormais à un large public grâce à la réduction d’impôt.

Antérieurement, il ne s’agissait que d’économies fiscales et le dispositif s’adressait plutôt aux contribuables situés dans les plus hautes tranches d’imposition, sous peine de ne pas rentabiliser l’investissement. Ce n’est plus le cas aujourd’hui. Quelle que soit votre tranche, la réduction d’impôt vient directement se soustraire de la note à payer au Trésor public (même mécanisme que la loi Scellier).

Objectif de la loi Malraux et conditions pour en bénéficier

Ce dispositif vise en général à réaliser des travaux en vue de la restauration complète d’immeubles situés dans des zones protégées, le plus souvent dans les centres villes à caractère historique tels que La Rochelle, Versailles, Nancy, etc.

Certaines conditions sont à respecter pour bénéficier de la réduction d’impôt. Ainsi, le bien acquis doit être loué durant au moins neuf ans. De plus, les immeubles concernés doivent être situés soit dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager, soit dans un secteur sauvegardé, soit encore, et c’est nouveau, dans un quartier ancien dégradé.

Les travaux éligibles comprennent ceux de réparation, d’entretien, d’amélioration, ou encore de transformation en logement d’habitation des parties communes ou des combles ou des greniers, etc. (voir encadré). Pour être pris en compte, ils sont réalisés avec l’accord de l’architecte des bâtiments de France, en conformité avec les prescriptions mentionnées dans la déclaration d’utilité publique ou dans le plan de sauvegarde et de mise en valeur.

Lorsque les travaux sont effectués dans le cadre du contrat de vente d’un immeuble à rénover, le montant des dépenses qui ouvrent droit à la réduction d’impôt est celui qui correspond au prix des travaux devant être réalisés par le vendeur et effectivement payés par l’acheteur selon l’échéancier prévu. Le montant annuel des travaux ne peut dépasser 100 000 €, sur trois ans. Ils doivent impérativement faire l’objet d’une autorisation spéciale délivrée par le préfet avant de commencer.

Le mécanisme offre un taux de réduction de 27 % à 36 %

L’ensemble des travaux autorisés sert d’assiette à la réduction d’impôt, hors l’achat du foncier.

Par exemple, à La Rochelle, pour une résidence située en plein cœur de la vieille ville, un deux pièces coûte environ 207 000 € (frais d’acquisition inclus), dont 130 000 € de travaux et 70 000 € pour l’achat du foncier. La réduction porte donc sur 130 000 €.

Le taux de réduction à appliquer à cette somme sera de 27 % si l’immeuble se situe dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager, et de 36 % s’il est situé dans un secteur sauvegardé, ce qui est le cas de La Rochelle.

Toutefois, cette réduction s’applique l’année au cours de laquelle le montant des travaux est effectivement décaissé (travaux étalés sur trois ans).

Ainsi, dans notre exemple de La Rochelle, les travaux sont répartis à raison de 30 000 € en 2011, 70 000 € en 2012 et 30 000 € en 2013. Les réductions d’impôts seront donc estimées à 10 800 € en 2011, 25 200 € en 2012 et 10 800 € en 2013.

Au final, dans le cadre de notre simulation, le docteur M a acheté ce deux pièces à La Rochelle en disposant de revenus fonciers par ailleurs. Il suit la recommandation qui lui est faite de financer l’opération avec un crédit in fine sur quinze ans, avec l’apport d’un contrat d’assurance-vie d’un montant de 80 000 €.

L’opération coûte au total à ce vétérinaire 130 554 €, soit des économies d’impôts estimées à 102 971 €, pour une acquisition à 207 000 € (frais compris) avec un effort d’épargne mensuel de seulement 248 €.

A titre comparatif, en crédit amortissable et sans aucun apport, les résultats sont nettement moins convaincants : le coût de l’opération ressort à 167 298 € avec un effort d’épargne estimé à 820 €/mois et les économies d’impôts sont estimées à seulement 66 030 € ! Le choix du financement n’est donc pas neutre.

Au final, le plafonnement des niches fiscales doit être respecté

Ainsi, pour réussir une telle opération, il convient de retenir un financement adapté à sa situation, de bien choisir son projet immobilier (emplacement surtout) et de rester attentif au prix du mètre carré (par exemple, sur l’opération en loi Malraux de La Rochelle, le prix moyen est de 5 600 €/m2 versus 6 500 €/m2 en moyenne dans le neuf !). En outre, il faut bien entendu tenir compte sérieusement des paramètres fiscaux et s’assurer que l’opération est bien suivie par un avocat fiscaliste spécialisé en la matière…

Plus généralement, n’oubliez pas de respecter le plafonnement des niches fiscales, car la loi Malraux y est soumise également. L’ensemble des avantages fiscaux ne doit pas dépasser 18 000 € + 6 % de votre revenu net global.

Les travaux déductibles

• Les travaux de démolition.

• Les travaux de reconstitution d’une toiture.

• Les travaux sur des murs extérieurs d’immeubles existants.

• Les travaux de transformation des logements de tout ou partie d’un immeuble.

• Les travaux déclarés d’utilité publique.

• Les travaux qui ont pour effet de rendre habitables des combles, des greniers ou des parties communes.

• Les travaux de réparation et d’entretien, d’amélioration de l’habitation (sauf ceux d’agrandissement).

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