Compromis ou promesse de vente, des engagements différents

Avant d’acheter un bien immobilier, une réservation doit être, en quelque sorte, réalisée. Autrement dit, le futur acquéreur doit s’engager. C’est ce qui est appelé dans le langage juridique un avant-contrat. Attention cependant, il s’agit bien d’un véritable contrat qui se matérialise par deux actes : la promesse de vente ou le compromis de vente.

Dans l’avant-contrat figurent plusieurs éléments clefs de la vente

Le prix convenu bien entendu, mais aussi les modalités de la vente, la date et les conditions suspensives font partie de l’avant-contrat. Mais il existe une différence entre d’une part une promesse de vente, et d’autre part un compromis de vente.

Dans la promesse, c’est le vendeur et lui seul qui s’engage. Il accepte de vendre son bien dans un laps de temps délimité. L’acheteur ne prend aucun engagement. Cependant, il verse en contrepartie de l’immobilisation du bien (car le vendeur est dans l’impossibilité de faire une proposition à un autre acheteur) une indemnité de 5 à 10 % du prix de vente. Si l’acquéreur n’achète pas le bien immobilier, il perd la somme consignée à titre de réparation au bénéfice du vendeur, car ce dernier n’a pas pu trouver d’autres clients pendant cette période.

Dans le compromis de vente, en revanche, l’engagement est réciproque. L’acheteur et le vendeur se tiennent, si l’on peut dire, “par la barbichette”. Dans le langage juridique, il s’agit d’un contrat synallagmatique. Cela signifie que les engagements de l’un trouvent leur raison dans ceux de l’autre. Cette réciprocité implique une conséquence importante : ces accords sont irrévocables, l’un s’est engagé à vendre et l’autre à acheter. Si l’acquéreur change d’avis, le vendeur pourra le contraindre judiciairement.

Un délai de rétractation de sept jours pour les non-professionnels

Tout acheteur non professionnel dispose d’un délai de réflexion de sept jours à compter de la signature de l’avant-contrat pour se rétracter. Ce délai concerne les seuls biens immobiliers à usage d’habitation. La vente peut aussi être annulée en dehors de ce délai de sept jours, mais une raison valable doit alors être fournie, délimitée par la loi. Le caprice n’a donc pas cours. Ce sera le cas, par exemple, si l’acheteur n’obtient pas son prêt bancaire, si la commune exerce son droit de préemption, ou encore pour un bien occupé par un locataire, si ce dernier préempte le bien en voulant l’acheter.

Après la signature de la promesse ou du compromis de vente, le délai pour obtenir une signature chez le notaire peut être de plusieurs semaines, voire plusieurs mois. L’avant-contrat, donc le compromis ou la promesse, peut être signé sous seing privé par l’intermédiaire de l’agent immobilier ou d’un avocat. Il peut aussi être signé devant notaire, il s’agit alors d’un avant-contrat notarié. Les délais de rétractation sont les mêmes.

Ensuite, l’acheteur a rendez-vous avec le vendeur chez le notaire pour établir l’acte de vente à proprement parler. Ce dernier vérifie la régularité de l’opération. Il ne convoque les deux parties que si toutes les pièces dont il a besoin sont en sa possession. Il s’agit, en particulier des documents d’urbanisme et des fameux diagnostics obligatoires (plomb et amiante, par exemple). Une fois la vente réalisée, l’acte est publié à la conservation des hypothèques.