Les SCPI murs de boutiques ont fait leurs preuves - La Semaine Vétérinaire n° 1452 du 27/05/2011
La Semaine Vétérinaire n° 1452 du 27/05/2011

Choix entre SCPI et OPCI

Gestion

ENTREPRENDRE

Auteur(s) : Patrick Lelong

Les organismes de placement collectif en immobilier (OPCI) sont les cousins germains des sociétés civiles de placements immobiliers (SCPI). De création récente, il n’en existe que six actuellement sur le marché, mais leur nombre devrait augmenter dans les années qui viennent. Le souscripteur de “pierre papier” a donc le choix entre ces deux familles similaires, qui présentent des différences à prendre en compte.

L’OPCI ne peut placer plus de 90 % de son patrimoine dans l’immobilier

Un OPCI achète de l’immobilier et le revend par “petits bouts”, sous la forme de pierre papier, à des épargnants qui percevront une partie des loyers sous forme de gains distribués au prorata des titres détenus.

Par ailleurs, les OPCI sont plus liquides que les SCPI. Si le souscripteur a besoin de vendre ses titres, ce sera généralement plus facile et plus rapide dans un OPCI que dans une SCPI qui est, rappelons-le, une société civile. Il faut donc qu’un vendeur trouve un acheteur, et cela peut prendre du temps.

Pour les OPCI, c’est différent. Ils ont pour obligation de racheter les titres. C’est la raison pour laquelle la réglementation les oblige à ne pas investir plus de 90 % de leur patrimoine dans la pierre, le solde (10 %) étant placé en produits de trésorerie. Mais 10 %, est-ce suffisant pour faire face à des rachats ? Tout dépend. L’Autorité des marchés financiers (AMF), le gendarme de la Bourse, ne délivre en pratique son agrément, indispensable pour commercialiser les OPCI, qu’aux organismes dont l’actif pierre est de 65 % au maximum. Ce qui laisse une partie des investissements facilement réalisables en cas de demande de rachat.

Ainsi, l’argent peut être plus rapidement disponible que dans une SCPI. Pour autant, le capital investi est-il garanti ? La réponse est non, ni dans les OPCI, ni dans les SCPI. Si vous voulez un capital garanti, mieux vaut se tourner vers les fonds en euros des contrats d’assurance-vie ou encore vers les livrets.

Les SCPI sont davantage investies dans la pierre

Dans la mesure où l’immobilier flambe, les SCPI sont plus rentables (autour de 6 % aujourd’hui pour les SCPI classiques versus 4,5 % environ pour les OPCI). Il s’agit de rentabilité globale et non du seul rendement, bien entendu. Mais encore une fois, les OPCI sont plus liquides.

Du côté de la fiscalité, il existe deux types ou familles d’OPCI. Ceux à prépondérance immobilière à capital variable sont proches des sociétés d’investissement à capital variable (Sicav). Les revenus sont soumis aux régimes des dividendes, comme pour n’importe quelle action. Quant aux OPCI de placements immobiliers, tout dépend de l’origine des gains (obligations ou loyers, par exemple). Mais de toute façon, la part immobilière sera la plus importante. Ces gains seront imposables à l’impôt sur le revenu.

Si les revenus fonciers de l’épargnant ne dépassent pas 15 000 € dans l’année, les loyers seront soumis, à hauteur de 70 % de leur montant, à l’impôt sur le revenu. Sinon, l’imposition sera celle des frais réels, donc un revenu imposable une fois les charges déduites.

Dans tous les cas, des prélèvements sociaux à hauteur de 12,3 % seront à acquitter.

Alors SCPI ou OPCI ? Les SCPI murs de boutiques ont fait leurs preuves. Elles sont plus rentables, mais il faut disposer d’un horizon de placement d’environ quinze ans pour en tirer pleinement profit. Pour les OPCI, pour le moment moins rentables, la durée de détention est d’environ huit ans. A chacun de se déterminer selon ses objectifs.

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