Comment acheter un bien immobilier à l’étranger ? - La Semaine Vétérinaire n° 1452 du 27/05/2011
La Semaine Vétérinaire n° 1452 du 27/05/2011

Acquisition hors des frontières

Gestion

QUESTIONS/RÉPONSES

Auteur(s) : Bertrand Chardon

Cette démarche nécessite de connaître la zone géopolitique concernée et sa législation, et de bien choisir son établissement de crédit.

Travailler à l’étranger, avoir de la famille dans un autre pays européen, préférer l’arrière-pays californien à la Côte d’Azur, etc. Autant de raisons qui peuvent amener à envisager l’acquisition d’un bien immobilier hors de France. Evidemment, il est toujours plus intéressant, sur le long terme, d’être propriétaire que locataire. La prudence est cependant de mise lorsqu’il s’agit d’immobilier à l’étranger, à plusieurs niveaux.

1 QUELS SONT LES PAYS À FAVORISER POUR ACHETER UN BIEN IMMOBILIER ?

Un investissement de ce type est toujours un acte important, du point de vue financier et juridique. Néanmoins, toutes les législations n’apportent pas les mêmes garanties à l’acquéreur. Ainsi, il est possible de distinguer trois zones géopolitiques différentes.

• En Europe de l’Ouest, en Amérique du Nord, en Australie ou au Japon, des cadastres ou des registres dressent, à l’échelle nationale, l’état de la propriété foncière. Une législation précise des règles de propriété ou de construction existe également. De plus, les pays concernés sont stables politiquement.

• Une deuxième zone regroupe les pays d’Europe centrale, une partie du bassin méditerranéen et les grands Etats asiatiques. Certains de ces pays font partie de la zone euro, d’autres sont en partie francophones, comme le Maroc ou la Tunisie. Ces paramètres facilitent évidemment les transactions. Cependant, les registres de propriété foncière ne sont pas toujours à jour, lorsqu’ils existent. Les lois qui régissent l’urbanisme ou les moyens de les faire respecter sont souvent relativement aléatoires. En outre, l’actualité récente a montré que la stabilité des institutions n’est pas garantie.

• La troisième zone regroupe le reste du monde, l’Afrique subsaharienne, les pays d’Asie en voie de développement, l’Amérique du Sud, etc. Dans ces contrées, l’exotisme ne se trouve pas uniquement dans les paysages. Il peut se révéler difficile de faire reconnaître ses droits de propriétaire. Dans tous les cas, il est nécessaire de résider sur place une grande partie de l’année, de bien connaître les us et coutumes locaux, et de privilégier les principales agglomérations.

2 QUELS SONT LES MOYENS POSSIBLES POUR FINANCER SON BIEN ?

Deux options existent : soit souscrire le crédit auprès de son établissement habituel, soit s’adresser à une banque étrangère établie dans le pays d’achat.

Ainsi, l’interlocuteur habituel peut financer cette acquisition. Cependant, et devant certains problèmes juridiques, notamment de prise de garanties hypothécaires, il se réservera aussi le droit de refuser si ces dernières ne sont pas suffisantes. En effet, en cas de non-remboursement, il leur est si difficile d’exercer leur droit à l’étranger que les banques préfèrent alors une caution ou un nantissement. En cas d’accord, les établissements appliquent en principe les mêmes conditions de taux, d’assurances et de frais qu’un dossier constitué pour un bien situé en France.

Si le contrat de prêt est signé à l’étranger, reste à savoir quel droit sera appliqué. Il s’agit ici de déterminer quelle est la réglementation applicable à l’établissement de crédit, laquelle doit obligatoirement faire l’objet d’un avis du notaire.

3 L’ACHAT DANS L’UNION EUROPÉENNE EST-IL PLUS FACILE AVEC L’EURO ?

Si la monnaie unique facilite les échanges dans l’Union, elle n’a pas réglé les différences de fiscalité. La Commission européenne a publié une communication, dans laquelle elle évoque les problèmes liés à la fiscalité transfrontalière dans les Etats membres. Elle s’inquiète de cette situation, qui semble compromettre la libre circulation et la liberté d’établissement dans les pays de l’Union européenne. Selon elle, « lorsque les particuliers s’établissent, travaillent ou investissent à l’étranger, ils peuvent faire l’objet d’une double imposition ou rencontrer d’autres difficultés, notamment pour demander des remboursements d’impôt ou obtenir des informations sur les règles fiscales étrangères ».

Ce phénomène frappe particulièrement les acquéreurs immobiliers désireux d’investir hors de leur pays. « Les citoyens qui acquièrent des biens immobiliers étrangers sont souvent exclus du bénéfice des exonérations fiscales ou doivent payer des taxes immobilières plus élevées que les résidents », révèle la Commission. Ces obstacles fiscaux se rencontrent également en matière d’immatriculation du véhicule, de travail ou de perception de revenus de l’étranger.

4 COMMENT RÉGLER LES ÉVENTUELS LITIGES LIÉS A UN ACHAT IMMOBILIER EN EUROPE ?

Actuellement, la contestation par les particuliers eux-mêmes est la seule façon de régler, au cas par cas, chaque litige. Mais « tous les problèmes ne peuvent être résolus par ces procédures », explique la Commission, qui interpelle les Etats afin qu’ils prennent la situation en considération et coordonnent davantage leurs mesures fiscales. Plus concrètement, elle souhaite organiser une table ronde entre les pays concernés, et donne une première piste : « Des formulaires types pour les déclarations et les créances fiscales » pourraient être établis afin de simplifier les procédures.

Ainsi, pour un achat en Europe, il convient de ne pas être seul. Un juriste compétent et sûr doit accompagner l’acquéreur dans son projet. Le notaire, officier public chargé par l’Etat de rédiger des contrats privés, est là pour l’assister, y compris hors de France. Il s’appuie sur un réseau notarial européen fiable. L’acheteur évitera alors nombre de mauvaises surprises.

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