Comment bénéficier de réductions fiscales ?

Vous êtes nombreux à vous interroger en matière fiscale en ce début d’année. Une mise au point s’impose, surtout si vous souhaitez bénéficier des dernières réductions d’impôts conséquentes avant un nouveau coup de rabot en 2012. D’autant que les impôts ne cessent de progresser (tranche à 41 % au-delà de 70 380 €). Quant à l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF), il serait encore d’actualité en juin de cette année, mais revisité.

1 DES RÉDUCTIONS D’IMPÔTS, OUI, MAIS LESQUELLES ?

Toujours sous réserve de respecter le plafonnement des niches fiscales, la loi Malraux existe toujours, avec 36 % de réduction, à condition de retenir des professionnels rigoureux. Outre-mer, la loi Scellier intermédiaire a également survécu, avec une réduction d’impôts de 40 % en 2011. Mais, là encore, la prudence est de mise (l’éloignement, etc.).

La loi Scellier est toujours d’actualité, toutefois le label BBC (bâtiment basse consommation) n’est pas automatique. A compter de 2011, il convient de distinguer les bâtiments aux normes BBC, qui offrent un supplément d’avantage fiscal, de ceux qui ne sont pas BBC. Ce labelest attribué si le logement consomme moins de 50 kWh par mètre carré et par an (ce chiffre varie selon la région et l’altitude). Il doit être délivré par un organisme certificateur indépendant accrédité par le Comité français d’accréditation (Cofrac) et par l’Etat.

Ce label n’est pas décerné sur la base du permis de construire, mais à la fin des travaux, après une visite de chantier et des tests. Pour vous accompagner, l’assistance d’un conseil constituera un plus. Si le bâtiment est aux normes BBC, le taux de réduction d’impôts sera de 22 %. S’il ne l’est pas, celui-ci ne sera que de 13 %. Si vous optez pour la loi Scellier intermédiaire, le taux de réduction sera de 32 % en BBC versus 23 % en non BBC. En plus, les revenus fonciers produits par le bien ne seront imposés qu’à hauteur de 70 %.En outre, dans le cadre de la loi Scellier, les loyers sont plafonnés et il convient de distinguer les plafonds Scellier des plafonds Scellier intermédiaire (^{voir tableau}).

En loi Scellier intermédiaire, des plafonds de ressources doivent aussi être respectés pour vos locataires.Cependant, ils concernent une large clientèle locative. Optez pour le Scellier BBC, pour son potentiel de valorisation à terme, ou pour le non BBC, à condition que le prix au mètre carré du bien acheté soit inférieur pour tenir compte de la différence de réduction d’impôts et de normes moindres. Prenons l’exemple de monsieur V, vétérinaire, qui décide d’investir dans un bâtiment BBC en loi Scellier intermédiaire. Il achète un logement de deux pièces pour 202 316 €, parking inclus, à Argenteuil, une ville qui a un potentiel important (bientôt desservie par le tramway, elle sera reliée ainsi en dix minutes à La Défense). En crédit amortissable sur quinze ans, son coût d’acquisition est estimé à 117 256 €, soit un effort d’épargne de 575 € par mois et des économies d’impôts estimées à 67 407 €.

La loi Censi Bouvard est, elle aussi, toujours d’actualité, avec un taux de réduction de 18 % réparti sur neuf années. Celui-ci a baissé, mais n’oubliez pas que vous récupérez toujours la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) de 19,6 %. Optez pour des investissements qui servent un loyer de 4 % ou plus, avec un bail compétitif et un gestionnaire sérieux. Nous retenons encore cette année les résidences étudiantes, notamment dans les villes où les demandes sont fortes (au nord de Paris par exemple, un nouveau pôle de formation et de recherches à visibilité mondiale verra le jour.) Sans oublier les résidences en établissements d’hébergement pour les personnes âgées dépendantes (Ehpad) : les besoins dans ce domaine sont en forte croissance.

2 QUAND CES RÉDUCTIONS D’IMPÔTS PRENNENT-ELLES EFFET ?

A propos de ces lois, il convient de garder à l’esprit que les réductions d’impôts ne débutent que l’année de la livraison, soit au mieux en 2012, voire en 2013. La loi Malraux et les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) Scellier BBC permettent de bénéficier d’une réduction d’impôts dès 2011. La SCPI Scellier BBC comporte des avantages : les normes BBC, une forte probabilité de valorisation au terme, l’accès à des budgets modestes (inférieurs à 100 000 €), une large diversification d’emplacements, une mutualisation des risques locatifs, et une réduction d’impôts immédiate, dès 2011. Bien entendu, il faut la choisir en tenant compte de sa stratégie d’investissement, de l’expérience et du savoir-faire du gestionnaire.

3 CONCERNANT L’ISF ET L’IMPÔT SUR LE REVENU, DES RÉDUCTIONS SONT-ELLES ENCORE POSSIBLES ?

Les taux de réduction sont revus à la baisse, mais il est encore possible d’en profiter, car il semble que l’ISF soit maintenu cette année.

Avec les fonds d’investissement de proximité (FIP) ou les fonds communs de placement dans l’innovation (FCPI), vous pouvez encore bénéficier d’une réduction de l’impôt sur le revenu de 22 % pour 2011, sur un investissement maximal net de 12 000 € pour une personne seule et de 24 000 € pour un couple.

Avec les FIP, les FCPI et les fonds communs de placement à risques (FCPR), la réduction sur l’ISF est encore de 50 % des versements nets, ce qui demeure intéressant.

Profiter des réductions d’impôts en 2011 est un bon moyen de se constituer ou de développer un capital au moindre coût et, ainsi, de disposer lors de la retraite des revenus complémentaires indispensables. N’hésitez pas à vous faire assister d’un conseil pour le choix de vos investissements. Il aura pris la précaution de vérifier les prix. Profitez du label BBC à condition de ne pas surpayer le ticket d’entrée, ou alors optez pour le non BBC bien négocié.

• Renseignements : Patrimoine Premier, tél. : 01 45 74 01 05, courriel : catherinebel@patrimoinepremier.com