Quatre pistes d’investissement à explorer pour compléter sa retraite

Vous souhaitez préparer votre retraite en douceur ? Vous êtes allergique à la Bourse ? Tournez-vous alors vers la pierre. Il existe quelques bonnes pistes à découvrir, ou à redécouvrir. Différentes options s’offrent à vous selon votre niveau d’imposition sur le revenu, et/ou si vous êtes déjà propriétaire de biens immobiliers.

Tout d’abord, le foncier est une piste intéressante pour préparer sa retraite. Il y a plusieurs raisons à cela. Sur le long terme, c’est, avec l’or, le meilleur moyen de se prémunir contre l’inflation. Aujourd’hui, cette question ne se pose pas, sauf pour les matières premières, mais elle pourrait bien être d’actualité pour les années à venir. Par ailleurs, le moment est bien choisi pour emprunter puisque les taux d’intérêts sont bas. Ce phénomène compense partiellement le prix de la pierre, qui a considérablement augmenté en 2010, notamment à Paris et dans certaines grandes agglomérations. Avant tout, rappelons ce principe : il est préférable de ne plus avoir de dettes à partir de 60 à 62 ans pour pallier la baisse de revenus que la plupart d’entre nous subissent au moment de la retraite. La résidence principale doit donc être payée avant cette tranche d’âge.

Acheter un bien à louer pendant neuf ans sous le régime de la loi Scellier

Cet investissement comporte un double avantage : la simplicité et une réduction d’impôt de 25 % du prix d’achat avec un plafond de 300 000 € (soit une réduction annuelle maximale de 8 330 €). L’acquisition d’un bien immobilier à louer sous le régime de la loi Scellier représente une bonne solution s’il s’agit d’un premier investissement à usage locatif, et si vous payez au moins 4 000 € d’impôts sur le revenu. A condition toutefois de choisir un bien de bonne qualité et bien situé ! Si vous avez jeté votre dévolu sur un programme, n’attendez pas le 1^er janvier 2011 pour acheter. L’avantage fiscal sera revu à la baisse : 13 % de réduction d’impôt pour un Scellier classique et 22 % si le logement est estampillé “BBC”, ce qui signifie bâtiment à basse consommation. Mais si vous n’avez pas choisi, n’achetez pas sur un coup de tête. Mieux vaut une réduction d’impôt moins importante et un bien correct que l’inverse.

Une acquisition dans l’ancien d’un bien à rénover

Cette piste permet d’acheter une maison, un appartement ou un bâtiment, à des prix inférieurs (de l’ordre de 20 %) à ceux du neuf et bénéficiant d’une situation attractive, puisque ces biens se trouvent fréquemment en centre-ville. Choisir cet investissement est une bonne option, en particulier si vous êtes déjà propriétaire et que vous percevez par ailleurs des loyers de vos autres biens.

En effet, les dépenses de rénovation créeront un déficit foncier qui sera imputable sur vos loyers, et même sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Il est possible de le reporter sur les dix années à venir. C’est d’autant plus intéressant que les loyers sont les revenus les plus taxés.

Le démembrement de propriété

Cette opération juridique consiste à séparer le droit d’acheter ou de vendre le bien (ce que l’on appelle la nue-propriété) du droit d’occuper ou de louer le bien (c’est-à-dire l’usufruit). Vous n’aurez à payer qu’une fraction du prix du bien, celui de la valeur de la nue-propriété, soit 50 à 70 % de son montant selon la durée du démembrement. Cependant, vous ne recevrez pas de loyers pendant tout ce laps de temps. Par conséquent, vous n’augmenterez pas vos impôts. Vous aurez également la possibilité de déduire de vos autres revenus fonciers les intérêts de l’emprunt souscrit pour acheter la nue-propriété. Enfin, si vous êtes soumis à l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF), le bien acheté échappera à l’assiette de cet impôt, car c’est à l’usufruitier qu’incombe le paiement de l’ISF. L’usufruitier sera ce que l’on appelle un bailleur social (organisme de type HLM). A la fin du démembrement, vous deviendrez pleinement propriétaire, non seulement de la nue-propriété, mais aussi de l’usufruit. Vous aurez donc la possibilité de louer et de percevoir des loyers pour compléter votre retraite. Certes, vous serez imposé sur ces gains, mais vos revenus de retraités seront probablement plus faibles que ceux touchés pendant votre activité professionnelle. Ce devrait donc être une bonne opération.

Acheter un bien occupé

Vous pouvez ainsi payer votre bien environ 10 % de moins que les prix du marché, à condition de choisir un appartement de plus de deux pièces, car les petites surfaces connaissent peu la décote. Autre avantage, vous connaissez l’historique du locataire et encaisserez immédiatement des loyers. Soyez vigilant sur le montant de ces derniers, car vous ne pourrez pas les augmenter selon votre bon vouloir. Et surtout, avant d’acheter, examinez les finances de la copropriété et les comptes rendus établis par le syndic afin d’éviter de mauvaises surprises sur les dépenses engagées ou celles à venir.