Pourquoi et comment acheter un bien aux enchères ?

Souvent méconnues, les ventes aux enchères sont organisées par les tribunaux de grande instance, par les notaires ou par l’administration des Domaines.

Ces ventes peuvent se révéler intéressantes, à condition de sélectionner les biens vendus, mais nécessitent certaines précautions et le respect de formalismes différents selon l’organisateur.

1 COMMENT SE DÉROULENT LES VENTES JUDICIAIRES ?

Elles ont lieu au sein des tribunaux de grande instance (TGI), qui sont des tribunaux civils. Il en existe près de cent quatre-vingts en France. Chaque tribunal organise à date fixe une vente aux enchères immobilières. Tout le monde peut y assister, mais il est indispensable de passer par l’intermédiaire d’un avocat pour avoir le droit d’acquérir un bien.

La vente judiciaire est, en général, provoquée par un créancier (souvent une banque) qui a financé l’achat d’un bien en inscrivant une hypothèque (une garantie sur le bien). Quand le débiteur ne parvient pas à honorer les échéances du crédit, le créancier demande la saisie du bien et sa mise en vente.

A côté de la vente sur saisie, il existe la vente sur licitation. Elle intervient à l’occasion de successions. Des héritiers décident de vendre un bien aux enchères pour en tirer le meilleur prix. Ces ventes sont souvent assorties d’un prix de réserve par lequel les héritiers se réservent le droit de retirer le bien de la vente s’ils estiment l’enchère proposée pas assez élevée.

2 COMMENT CONNAÎTRE L’ACTUALITÉ DES VENTES JUDICIAIRES ?

Ces ventes sont annoncées par voie d’affichage directement sur le bien et au palais de justice où aura lieu la vente. Chaque palais de justice dispose d’un tableau où se trouvent rassemblées les affiches annonçant les ventes à venir. L’affichage débute jusqu’à quarante jours avant la vente. L’avocat qui poursuit la vente est également tenu par la loi de passer des « avis de vente » dans des journaux d’annonces légales (JAL). L’actualité des ventes de chaque tribunal est couverte par un ou deux de ces journaux. La presse quotidienne régionale (Ouest-France, Sud-Ouest, Nice-Matin, etc.) est également habilitée à passer ces “annonces légales”.

Chaque insertion indique l’adresse du bien à vendre, une description rapide, le montant de la mise à prix, les conditions de la visite (organisée ou sur rendez-vous), ainsi que les coordonnées de l’avocat en charge de la vente. Il ne s’agit que d’un résumé contenant les informations de base. Il demeure évidemment recommandé de visiter un bien et de prendre connaissance du cahier des charges de la vente avant de se lancer dans une opération. Le plus souvent, l’avocat détient le cahier des charges complet qui se rapporte à la vente (cadastre, urbanisme, charges, frais, servitudes, etc.). Ce cahier des charges est à la disposition du public au cabinet de l’avocat. Sinon, il est accessible au greffe.

3 COMMENT ACHETER UN BIEN LORS D’UNE VENTE « À LA BARRE » ?

Il est impératif de se faire représenter par un avocat chargé d’enchérir. Ses honoraires sont à la charge de l’éventuel acheteur. En garantie de solvabilité, l’acquéreur doit alors lui remettre un chèque de banque, appelé “chèque de consignation”, qui varie de 10 à 20 % du montant de la mise à prix. En cas de réalisation de l’achat, cette somme est déduite du prix de vente. Elle est retournée à l’acquéreur potentiel quand la vente ne se réalise pas. Lorsqu’une surenchère est faite, il est procédé à une nouvelle adjudication dans des conditions de publicité identiques et dans les mêmes règles de forme que la première. Lorsque l’enchère est emportée, l’acquéreur ne devient réellement propriétaire qu’après un délai de dix jours. Pendant ce laps de temps, toute personne peut faire une surenchère, à condition qu’elle soit d’au moins 10 % du prix d’adjudication. Passé ce délai, l’acquéreur dispose de quelques mois, selon l’échéance fixée par le cahier des charges, pour payer le montant adjugé et les frais de la vente.

4 COMMENT SONT ORGANISÉES LES VENTES AUX ENCHÈRES NOTARIALES ?

Les ventes volontaires (ou ventes à la bougie) constituent un moyen original de vendre son bien. Elles ont lieu dans les chambres des notaires, soit sur place, soit dans un local proche du bien vendu par adjudication.

Avant la vente, le notaire fixe, en accord avec le vendeur, le montant de la mise à prix, estimé dans la plupart des cas à 75 % de la valeur du bien. Il procède ensuite à une publicité par voie de presse, d’affichage public, sur l’Internet, etc. Durant les trois semaines qui précèdent la vente, le notaire, dont les coordonnées sont indiquées sur les annonces publicitaires, répond à toutes les questions des éventuels acquéreurs. Il les informe également du jour et de l’horaire de la visite du bien.

Le jour de la vente, après l’annonce de la mise à prix et du montant des frais annexes à la charge de l’adjudicataire, une petite mèche est allumée, qui matérialise le début des enchères. Au cours de ces enchères, chaque mèche (ou feu) qui s’éteint est remplacée par une nouvelle, et ainsi de suite. Après l’extinction de deux feux successifs, matérialisée par la fumée qui s’en échappe, et sans nouvelle enchère survenue pendant leur combustion, l’adjudication est prononcée au profit du dernier enchérisseur. Le chèque de consignation déposé par l’acquéreur pour enchérir est immédiatement encaissé. L’acquéreur dispose ensuite de quarante-cinq jours pour payer l’intégralité du prix.

5 QUELS SONT LES BIENS CONCERNÉS PAR LES VENTES DES DOMAINES ?

L’intitulé “Domaines” désigne l’administration chargée de gérer le patrimoine de l’Etat. Le champ des biens vendus est vaste, puisqu’il peut s’agir d’anciens bâtiments publics (casernes, écoles, etc.), d’anciens appartements de fonction ou mêmes de parcelles et de terrains sans propriétaire connu (biens tombés en déshérence à la suite d’une succession).

Ces ventes sont organisées sous la responsabilité du préfet et se déroulent à l’hôtel des impôts. Elles sont annoncées dans le Bulletin officiel des annonces des domaines (BOAD) et sont ouvertes aux particuliers. Ces enchères se déroulent généralement à la bougie.

Comme précédemment, l’éventuel acheteur doit prévoir un chèque de banque dont le montant est en général de 10 % de la mise à prix. Les délais de paiement varient selon le montant de la vente et sont consultables dans le cahier des charges.

Comme en matière de vente amiable, l’acquéreur est immédiatement propriétaire du bien acheté. Il n’a pas ici à attendre les dix jours pendant lesquels un concurrent pourrait faire une surenchère.

• Renseignements : cabinet Egyde, tél./fax : 02 47 27 15 86, bchardon@egydepatrimoine.com www.egydepatrimoine.com