La colocation n’est-elle qu’une histoire de bail ?

1 QUELLE EST LA DIFFÉRENCE ENTRE LA COLOCATION ET LA SOUS-LOCATION ?

La colocation est un contrat de location d’habitation entre un bailleur et plusieurs locataires (ou colocataires). Elle peut concerner des personnes qui n’ont aucun lien juridique entre elles (par exemple, un groupe d’étudiants) ou des personnes unies juridiquement (un couple pacsé). La colocation n’est pas une sous-location. Elle implique la souscription conjointe d’un bail par plusieurs locataires et tous les “colocataires” sont signataires du bail, ils sont donc des locataires à part entière et leurs noms figurent sur le contrat. Les colocataires ont donc un lien direct avec le propriétaire et peuvent revendiquer auprès de lui tous les droits du locataire.

La sous-location, en revanche, implique qu’un locataire principal est seul titulaire du bail. C’est lui qui consent une sous-location à un ou plusieurs autres occupants d’une partie du logement loué, avec l’autorisation expresse du bailleur (sous peine de résiliation du bail). Le locataire principal reste seul tenu des obligations du bail envers le propriétaire (paiement des loyers, respect des obligations inscrites au bail) et, en cas de défaillance dans le paiement des loyers par exemple, c’est au locataire principal que le bailleur sollicitera le paiement des sommes dues.

2 EXISTE-T-IL UN BAIL SUR MESURE ?

Aucun texte spécifique ne réglemente, pour le moment, la colocation. Le contrat doit être établi sur la base des textes existants pour les différents types de location (libres ou meublées, principalement). Pour louer un bien non meublé à titre d’habitation principale, mieux vaut se procurer un modèle de bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 et l’adapter. Le bail doit tout d’abord être écrit et tous les colocataires concernés doivent le signer (un seul et unique contrat pour l’ensemble des colocataires). La signature du bail leur confère des droits et des obligations. Les colocataires s’engagent ainsi à payer ensemble le loyer, à entretenir le logement, à le maintenir en bon état et à en user paisiblement. Ils bénéficient, en contrepartie, d’un droit d’occupation légal qui les met à l’abri de toute éviction sans raison valable.

3 QU’EN EST-IL DE LA SOLIDARITÉ ET DU CAUTIONNEMENT ?

Le bail en colocation peut comprendre une clause de solidarité entre les colocataires. Celle-ci implique que chaque colocataire est responsable de l’ensemble des obligations du bail (par exemple, le bailleur pourra réclamer le paiement de l’intégralité des loyers qu’à un seul des colocataires solidaires). Ainsi, si l’un d’entre eux ne paie pas sa part de loyer, le propriétaire peut se retourner contre les autres colocataires pour exiger la somme due. Le colocataire qui a payé pour les autres a cependant un recours instauré par les articles 1213 et 1214 du Code civil et peut se retourner contre les autres colocataires pour leur demander remboursement des sommes avancées pour leur compte.

Sauf accord express du bailleur, le cautionnement donné par un des colocataires ne pourra porter que sur la totalité du loyer dû, en application de la règle de l’indivisibilité de l’obligation. La caution couvrira donc l’intégralité du loyer dû au bailleur et pas seulement la part due par le colocataire qu’elle cautionne.

4 FAUT-IL PROCÉDER À UN ÉTAT DES LIEUX ?

En colocation comme en location classique, un état des lieux est généralement effectué à l’entrée dans le logement. Il permet de recenser, pièce par pièce, l’état du logement à l’entrée dans la location. Là encore, il faut veiller à être le plus précis possible. Il n’est d’ailleurs pas interdit de distinguer les pièces communes et les pièces attribuées à chaque colocataire. En effet, lorsque les colocataires signent l’état des lieux, ils s’engagent sur l’ensemble de l’appartement, ce qui peut entraîner des litiges en cas de dégradations par l’un d’entre eux.

5 L’ASSURANCE EST-ELLE COMMUNE ?

Parmi les obligations du locataire, il en est une indispensable : l’assurance multirisques habitation. A défaut de produire une attestation à l’entrée dans les lieux comme chaque année à la date anniversaire du bail (art. 7 de la loi du 6 juillet 1989), le locataire peut s’exposer à une résiliation de plein droit de son bail. La colocation n’échappe évidemment pas à cette règle. Reste cependant à savoir qui doit assurer le logement. La réponse de l’Agence départementale d’information sur le logement de Paris (Adil 75) est claire : pour éviter tout souci en cas de sinistre, les colocataires ont intérêt à s’assurer ensemble dans la même compagnie d’assurances au titre des risques locatifs et de leur responsabilité civile (risques généralement inclus dans les contrats multirisques habitation).

6 QU’ADVIENT-IL DU BAIL EN CAS DE DÉPART D’UN COLOCATAIRE ?

Tout d’abord, le colocataire qui décide de partir doit en avertir le bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception. Il peut donner congé à n’importe quel moment, mais il est tenu à un préavis de trois mois pour une location non meublée et à un mois pour une location meublée. Jusqu’à son départ, il reste redevable de sa quote-part de loyer. Il doit également conserver le logement en bon état et procéder aux menus travaux éventuellement nécessaires et qui lui incombent. Passé le préavis de trois mois, il est dégagé de ses obligations et seuls les colocataires restants sont tenus au paiement du loyer et des charges. Toutefois, si le bail contient une clause de solidarité, le congé ne pourra être effectif qu’à l’échéance du bail. Dans ce cas, le colocataire sortant restera solidaire du paiement des loyers jusqu’à l’échéance du bail.

7 COMMENT METTRE FIN AU BAIL ?

Le bailleur ne peut, comme pour toute location, donner congé qu’à l’échéance du bail (minimum trois ans pour une location vide et un an pour une location meublée). Dans le cadre d’une colocation, il doit notifier son intention de mettre fin à la colocation à chacun des signataires du bail par lettre recommandée avec accusé de réception. Néanmoins, s’il a eu la précaution de faire insérer une clause de solidarité, il peut s’en dispenser et n’adresser cette notification qu’à un seul colocataire. Si la colocation est intéressante pour les deux parties, elle permet en outre au propriétaire bailleur de minimiser les risques d’impayés.

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