Etre propriétaire est une chose, savoir jusqu’où s’étend sa propriété en est une autre… - La Semaine Vétérinaire n° 1404 du 07/05/2010
La Semaine Vétérinaire n° 1404 du 07/05/2010

Bien comprendre le cadastre

Gestion

ENTREPRENDRE

Auteur(s) : Michel Ravelet

La France aurait beaucoup à apprendre de la Suisse, du Bad Wurtemberg, du Luxembourg ou même de la principauté d’Andorre, des pays dans lesquels le cadastre retranscrit strictement la délimitation des propriétés, avec une réelle valeur juridique… Car dans l’Hexagone, la délimitation foncière, qui est la base de toute propriété, reste encore beaucoup trop floue. En regardant une “propriété”, il y a des limites apparentes (la rue, la route ou le chemin communal) d’un côté, et de l’autre un fossé, une vague clôture, une haie qui s’épaissit au fil des ans… Mais l’apparence est parfois trompeuse.

Un cadastre à usage fiscal sans aucune valeur juridique

Dès qu’il y a un contentieux sur les droits de propriété, chacun ressort l’extrait de la matrice cadastrale qui, à l’échelon de tout le pays, fixe le tracé des parcelles. Ce réflexe se comprend d’autant mieux que, durant des décennies, les notaires se sont contentés d’annexer ces plans à leurs actes de vente, sans oublier d’y ajouter des clauses dégageant leur responsabilité en cas d’erreur… La réalité est bien plus prosaïque. Le cadastre n’a qu’une seule finalité : définir grosso modo l’étendue des parcelles qui appartiennent à une personne physique ou morale, avec l’identification de son état civil, afin de permettre l’établissement du rôle d’imposition. En clair, de déterminer le montant des impôts fonciers à réclamer. L’extrait de la matrice cadastrale n’a strictement aucune valeur juridique et n’est en aucune façon une preuve de l’étendue physique de la propriété. Les particuliers ont du mal à comprendre que l’acte notarié atteste certes du droit de propriété, mais qu’il n’en définit pas les limites exactes. Pour une fois, la jurisprudence est unanime et on ne compte plus les décisions de justice qui, sans cesse, rabâchent la même chose : « Le cadastre n’a aucune valeur juridique et ne peut pas attester d’un droit de propriété. »

Le vétérinaire, notamment en zone rurale, doit être bien conscient de cette réalité, car il peut jouer un rôle important de conseil et de juge de paix dans les conflits de propriété. Inutile pour un exploitant agricole de prendre sa chaîne d’arpenteur, le cadastre à la main.

Il n’y a que dans une partie de l’Alsace et de la Moselle que le cadastre, qui prend alors le titre de “livre foncier”, possède une réelle valeur juridique en termes de droits de propriété.

Le bornage amiable ou judiciaire est la seule option valable

Cette nature juridique ne retire rien à la qualité exceptionnelle du cadastre français, copié dans de nombreux pays (bien qu’il ait lui-même quelques ancêtres, dont la mappe sarde, remise à l’honneur avec le centenaire du rattachement des Savoies à la France).

Comment, dès lors, connaître les limites exactes d’une propriété ? La seule solution juridiquement valable consiste en un bornage. Il comporte deux options :

– les voisins se mettent d’accord entre eux pour une délimitation de leurs propriétés respectives et signent un document rédigé sur un coin de table : l’accord est alors parfaitement valable, mais non opposable aux tiers (d’où un risque en cas de vente, de succession, etc.) ;

– les voisins décident de faire borner leurs terrains par un géomètre-expert, les frais étant partagés, de façon proportionnelle ou conventionnelle.

Le droit de propriété revêt ainsi deux aspects : la notion juridique du droit dépend de l’acte notarié, la notion territoriale du droit dépend de la délimitation certaine, sur le terrain, de ce que l’acte notarié a transmis. Cette délimitation ne peut être attestée de façon incontestable que par un bornage, amiable ou judiciaire.

Le mythe des trente ans

Les juristes l’appellent “usucapion” ou, pour se mettre à portée de leurs clients, “prescription acquisitive”. Le principe est simple : posséder un terrain durant trente ans revient à en être propriétaire… C’est en réalité plus compliqué. D’abord, parce que le Code civil fixe trois critères : une possession paisible, publique, et à titre de propriétaire.

Une location, une convention d’occupation précaire, un accord verbal entre amis pour laisser un terrain à disposition, etc., ne suffisent pas à transformer cette occupation en un droit de propriété. En effet, la transformation de l’occupation trentenaire d’un terrain en droit de propriété réel est rarissime.

M. R.
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