Quels sont les mystères du package locatif ?

1 FAUT-IL GARANTIR L’INVESTISSEMENT ?

Lors d’un projet d’achat ou de l’acquisition récente d’un bien immobilier destiné à la location dans le cadre de la loi Scellier, que l’investisseur ait ou non le temps de s’occuper de la gestion de ce bien, il est toujours conseillé de souscrire certaines garanties. L’objectif est en effet d’éviter les ruptures de trésorerie, malheureusement difficilement prévisibles. En conséquence, pour vivre cet investissement locatif sereinement, il est souvent préférable de souscrire les garanties du “package locatif”. Certes, cela a un coût, mais il est déductible des revenus fonciers et participe à la défiscalisation.

2 PEUT-ON COMPARER LES MANDATS DE GESTION ?

Avant toute chose, pour limiter les surprises et les déconvenues, il convient de savoir lire un mandat de gestion. Il sera ensuite possible de faire son choix en toute connaissance de cause entre les mandats proposés.

Le plus souvent, ils ne présentent ni les mêmes garanties ni les mêmes tarifs, ce qui rend difficile une comparaison objective.

La démarche à adopter, au moins celle qui est conseillée, est de lister d’un côté les garanties proposées et de l’autre celles que l’investisseur souhaite privilégier dans le cadre de son projet, avec ou sans franchise, ou avec plus ou moins de franchise.

Souvent, les promoteurs négocient avec des gestionnaires des packages locatifs complets. Dans ce cas, certaines garanties seront proposées auxquelles il sera difficile d’avoir accès seul. Il en est ainsi de la carence locative et parfois aussi de la vacance locative. La seule qui sera disponible sans difficulté, c’est l’assurance pour les loyers impayés.

3 QUELLES SONT LES GARANTIES POSSIBLES EN COMPLÉMENT DU MANDAT DE GESTION ?

Il s’agit des garanties de carence locative, de vacance locative, de loyers impayés, de détériorations immobilières et de protection juridique.

La carence locative correspond à l’absence de premier locataire à la livraison. Pour cette carence, la franchise varie le plus souvent d’un à trois mois. De plus en plus fréquemment, une clause qui cumule une franchise hivernale à la franchise proprement dite est proposée dans les mandats de gestion. Cette période s’étend généralement de novembre à fin février ou fin mars. La durée de la garantie constatée va de trois à sixmois (le plus souvent six mois avec franchise de deux ou trois mois + franchise hivernale). Le montant de la garantie varie également. Il peut se limiter à 100 % du loyer et certains contrats offrent en plus un forfait charges.

La vacance locative, quant à elle, est relative à l’absence de locataire entre deux locations. Pour la vacance, la franchise varie souvent entre un et deux mois. La durée de la garantie sera en général comprise entre trois mois par an et six mois par sinistre, avec par exemple une limite de trente-six mois sur une durée de neuf ans. Quant au montant garanti, il peut s’agir de 100 % du loyer, avec parfois un forfait charges en plus.

Les loyers impayés, les détériorations immobilières et la protection juridique correspondent à des garanties dont le contenu est indiqué par leur nom. Ce qui change d’un contrat à l’autre, ce sont la durée de la garantie, le nombre de moisdefranchise avant l’application de la garantie et l’existence ou non d’un plafond à la garantie. En ce qui concerne les loyers impayés, le plus souvent, il n’y a pas de franchise et la durée est illimitée. En revanche, il peut exister un plafond, par exemple de 80 000 €. Quant au montant couvert, il s’agit fréquemment du loyer et des charges locatives.

Pour ce qui est des détériorations immobilières et de la protection juridique, des plafonds applicables au montant de la garantie sont définis, parfois des coefficients de vétusté sont aussi à appliquer, ou encore une franchise en termes de montant. Pour la protection juridique, il arrive qu’il y ait des seuils d’intervention.

4 EXISTE-T-IL DES DIFFÉRENCES TARIFAIRES ?

Du côté des tarifs, le prix de ces contrats oscille dans une fourchette qui va de 10,71 % TTC des encaissements jusqu’à 13,71 % d’un montant limité aux loyers et charges.

Ainsi, il peut être constaté qu’un contrat ne ressemble pas à un autre, et qu’ils n’ont pas non plus le même prix. D’autant qu’en général (mais pas toujours), il faudra ajouter à la facture globale les honoraires de recherche de locataires et de rédaction du bail.

Il convient de rester attentif à l’ensemble des clauses ou de se faire conseiller, car il existe bien entendu d’autres variantes. Dans ce domaine, il est en effet difficile d’être exhaustif.

Surtout,inutile d’attendrele dernier moment, c’est-à-direla livraison,pour mettre en gestion le logement. Plus la gestion est confiée tôt enamont et plus cela multiplieleschances d’accueillir un locataire dès la livraison du bien. Et cela sans omettre de signaler, bien entendu, que ce bien est à louer dans le cadre d’un statut spécifique, Scellier ou Scellier intermédiaire, etc.

• Renseignements : Patrimoine Premier, tél. : 01 45 74 01 05, fax : 01 45 74 01 15, e-mail : catherinebel@patrimoinepremier.com