Contester les décisions prises en assemblée générale devient délicat

Copropriétaires, soyez vigilants et gardez un œil sur le calendrier ! En effet, l’évolution du contentieux en matière de contestation de la légalité des décisions prises en assemblée générale modifie la donne.

L’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 (loi qui définit le fonctionnement du régime de la copropriété) fixe un délai de deux mois pour contester la légalité d’une décision prise en assemblée générale (ou la nullité de l’assemblée dans son ensemble). Ce délai court « à compter de la notification des décisions » qui est faite au copropriétaire, « à la diligence du syndic ». Pour être encore plus précis, ce délai se calcule au lendemain du jour où la notification par lettre recommandée avec avis de réception est présentée au domicile du copropriétaire.

La contestation est ouverte uniquement au copropriétaire qui a voté « contre » la décision attaquée ou celui qui était « défaillant », c’est-à-dire ni présent ni représenté. Mais attention, un abstentionniste (vote blanc) n’est considéré ni comme un opposant ni comme un défaillant, sauf dans des cas rares et particuliers (copropriétaire ayant manifesté verbalement son opposition ou déchiré son bulletin de vote, etc.).

Dans de nombreux cas, l’action contentieuse est replacée dans le délai de deux mois

Ce texte a certes le mérite d’être clair, mais son application a connu bien des vicissitudes. Dès le lendemain de cette loi, et durant des décennies, les tribunaux ont multiplié les dérogations au délai de deux mois. Souvent, il a été porté à dix ans, la durée normale de prescription dans ce domaine. C’est par exemple le cas lorsque la convocation du copropriétaire était irrégulière (non-respect du délai de quinze jours avant l’assemblée), voire non effectuée.

Cette dérogation a été supprimée par un arrêt de la Cour de cassation du 12 octobre 2005, plusieurs fois confirmé depuis. Le 13 novembre 2003, la même juridiction avait déjà appliqué le délai de deux mois à toute action fondée sur l’absence d’inscription de la décision attaquée à l’ordre du jour de l’assemblée, contrairement à la jurisprudence antérieure. De la même façon, c’en est fini des possibilités de contester la validité d’une assemblée (au-delà de deux mois) au motif que le mandat du syndic est entaché de nullité. Là aussi, un arrêt du 7 avril 2009 met fin à la jurisprudence dérogatoire antérieure et replace l’action contentieuse dans le délai classique de deux mois.

Parallèlement, les magistrats de la haute juridiction précisent, dans un arrêt du 4 juin 2009, qu’un copropriétaire ne peut pas invoquer son erreur lors du vote pour contester ensuite ce qu’il a approuvé. Il peut seulement invoquer un dol (manœuvre frauduleuse viciant son consentement), mais cela reste théorique tant la preuve est difficile à rapporter.

Seule l’assignation du syndicat de copropriété en justice interrompt le délai

Le copropriétaire doit donc se montrer fort prudent lorsqu’il décèle une irrégularité dans la notification qui lui est faite et qu’il entend estimer les chances d’un contentieux. Il doit bien comprendre qu’il ne dispose que du court délai de deux mois pour engager la procédure, en sachant que seule une assignation du syndicat de copropriété en justice interrompt le délai. Sur un plan pratique, il suffit de charger un avocat de lancer la procédure et l’assignation. Il y aura tout le temps, ensuite, pour peaufiner l’argumentation juridique.

Quelles que soient les irrégularités relevées, une assignation délivrée après les deux mois fatidiques sera irrecevable.

Nombre de ces évolutions sont récentes et vont donc à l’encontre de bien des guides et articles juridiques, voire des commentaires inclus dans des codes des années précédentes qui, bien entendu, font état des dérogations possibles durant dix ans, mais qui ont donc disparu…