A quoi correspondent la nue-propriété et l’usufruit ? - La Semaine Vétérinaire n° 1391 du 05/02/2010
La Semaine Vétérinaire n° 1391 du 05/02/2010

Démembrement

Gestion

QUESTIONS/RÉPONSES

Auteur(s) : Bertrand Chardon

Le démembrement est un mécanisme qui s’applique sur le droit des propriétés. Il est fréquemment recommandé lors de donations ou dans le cadre d’une succession.

Le démembrement consiste à dissocier la nue-propriété de l’usufruit d’un bien. Son principal intérêt est fiscal, mais pas uniquement.? Rappelons en premier quelques définitions :

– usufruit : droit de jouir d’un bien dont un autre a la propriété, à charge d’en assurer sa conservation ;

– nue-propriété : droit de disposer de son bien à sa guise, et éventuellement de le modifier ou de le détruire ;

– pleine propriété : terme qui désigne la propriété complète, par opposition à la nue-propriété ou à l’usufruit.

Prenons l’exemple d’un logement. Le droit de propriété donne au propriétaire trois sortes de prérogatives : le droit d’utiliser le logement (l’habiter), celui de percevoir les revenus du logement (le louer) et de disposer du logement (le vendre). Il peut séparer ces prérogatives en deux groupes : d’une part l’usufruit qui comprend le droit d’utiliser et de percevoir les revenus, d’autre part la nue-propriété qui comprend le droit de disposer. Le droit de propriété est donc l’addition de l’usufruit et de la nue-propriété.

1 QUELLE EST LA DURÉE DE L’USUFRUIT ?

Il est le plus souvent viager, c’est-à-dire qu’il s’éteint avec la mort de son titulaire. Il peut aussi être constitué pour une durée fixe. Il s’agit alors d’usufruit temporaire. Celui qui a le droit d’utiliser le logement et d’en percevoir les revenus est l’usufruitier. Celui qui a le droit de disposer du logement est le nu-propriétaire.

Il ne faut pas confondre usufruit et droit d’usage et d’habitation. Ce dernier est strictement personnel et est limité à la seule habitation du logement (sans pouvoir le louer), alors que l’usufruit est un droit réel et peut porter tant sur des immeubles que sur des meubles.

2 COMMENT L’ÉVALUER ?

Si l’usufruitier et le nu-propriétaire s’entendent pour vendre le logement, comment en partager le prix ? Par exemple, si les parents donnent la nue-propriété d’un appartement à leurs enfants, sur quelle valeur le Trésor les taxera-t-il ? Lors de l’héritage de l’usufruit d’un logement (cas fréquent entre époux), sur quelle valeur les droits de succession seront-ils calculés ? Toutes ces questions montrent que l’évaluation de l’usufruit et de la nue-propriété (les deux sont liées, bien entendu) est particulièrement importante. Une loi a fixé les règles applicables aux donations, aux successions, aux ventes, aux échanges, aux apports en société, etc.

L’évaluation se fait en appliquant un barème qui tient compte de l’espérance de vie de l’usufruitier, puisque l’usufruit n’existe que durant la vie de son titulaire (voir tableau).

Prenons le cas d’un couple âgé respectivement de cinquante-cinq et cinquante-sept ans, les “parents”, et de leurs “enfants” âgés respectivement de vingt-cinq et vingt-sept ans. Les parents ont acquis un immeuble dans le but de générer des revenus complémentaires à l’heure de leur retraite. Ils commencent en outre à envisager la transmission de leur patrimoine. Le démembrement, dans le cadre d’une donation, est alors une solution avantageuse.

En effet, les parents pourront faire une donation à leurs enfants (éventuellement dans le cadre d’une SCI) de la nue-propriété de l’immeuble, tout en conservant les revenus locatifs. L’intérêt principal de la donation réside dans le fait que la nue-propriété ne représentera que la moitié de la valeur réelle du bien, ce qui réduira d’autant les droits à payer pour les bénéficiaires. Ces derniers pourront également profiter d’une réduction de 35 % des droits, accordée quand le donateur d’une nue-propriété a moins de soixante-dix ans. Au décès des parents, la pleine propriété (100 %) se reconstituera automatiquement, sans droits à payer.

3 QU’EST-CE QUE L’USUFRUIT LOCATIF SOCIAL ?

Il s’agit d’une mesure entrée en application le 20 mars 2009, qui permet à un propriétaire privé de céder, pour un temps limité, l’usufruit d’un logement neuf ou ancien à un bailleur social ou à une association agréée.

Dans le cadre d’un bien neuf, un investisseur peut acheter (pour 50 à 70 % de sa valeur) la nue-propriété d’un bien. Au terme de l’usufruit temporaire (généralement quinze à vingt ans), il récupère la pleine propriété de ce bien et peut en jouir librement. L’usufruitier se charge de l’entretien de l’immeuble et en supporte les charges. Par ailleurs, l’investisseur est contractuellement assuré de récupérer un bien en parfait état, remis à neuf avant l’extinction de l’usufruit par le bailleur professionnel. Il est certain du sérieux de l’usufruitier, le plus souvent un grand institutionnel privé ou un bailleur social (Opac, ESH, organisme du 1 % logement). En matière d’impôt de solidarité sur la fortune (ISF), seul l’usufruitier est concerné. En termes d’impôt sur la plus-value immobilière, le nu-propriétaire bénéficie d’un abattement de 10 % par an au-delà de la cinquième année de détention. Il est ainsi totalement exonéré après quinze ans. Enfin, les taxes foncière et d’habitation sont à la charge de l’usufruitier qui perçoit les revenus pendant toute la durée du démembrement.

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