La vente de la résidence principale est exonérée d’impôt sur les plus-values

Les questions relatives aux plus-values immobilières sont récurrentes : est-il possible de revendre avec un profit une résidence principale alors que le crédit continue de courir ? Si oui, combien de temps après l’achat ? La première chose à savoir est que la plus-value qui résulte de la vente d’une résidence principale n’est pas soumise à l’impôt. Peu importe que le bien soit intégralement payé ou non. Mais ce dernier doit bien être le lieu d’habitation principal, c’est-à-dire celui où réside le vendeur pendant la majeure partie de l’année. Sinon, il s’agit d’une résidence secondaire et, dans ce cas, l’exonération totale de l’impôt sur la plus-value n’est effective qu’après quinze ans de détention…

Mais que se passe-t-il en cas de changement de résidence pendant la mise en vente ? L’administration considère que le logement doit être habité à titre principal jusqu’à ce qu’il soit mis sur le marché. Dès la mise en vente, le vendeur dispose de deux ans pour remplir cette condition, mais il faut impérativement que le logement reste vide. S’il est loué ou que quelqu’un d’autre l’occupe, l’exonération pourra être remise en cause par l’administration fiscale.

Il existe d’autres cas d’exonération de l’impôt sur les plus-values, notamment si la vente n’excède pas 15 000 €. Un montant faible pour un appartement, même un studio. En revanche, cela peut concerner la vente d’un parking, dont la fiscalité relève de l’immobilier, ou encore un immeuble sinistré. En effet, l’indemnisation d’un bien immobilier endommagé par un incendie ou des inondations par une compagnie d’assurances n’entre pas dans le calcul de la plus-value. Tel est aussi le cas dans le cadre d’un remembrement. L’éventuelle plus-value dégagée sera alors exonérée d’impôt, sous réserve que l’opération ne présente pas un caractère spéculatif. Le dernier cas donnant lieu à une exonération est la vente réalisée au profit d’un bailleur social. Les profits sont alors exonérés pour les ventes effectuées avant le 31 décembre.

10 % d’abattement par année de détention pour les bien détenus depuis plus de cinq ans

Les revenus peuvent entrer en compte dans l’exonération de l’impôt sur les plus-values, mais pour une population restreinte. Il s’agit des retraités et des invalides qui disposent de revenus modestes. Concrètement, pour une vente réalisée en 2009, le revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser 9 560 € pour une part de quotient familial (donc pour un célibataire), majoré de 2 553 € par demi-part, c’est-à-dire par personne à charge. Une autre condition s’applique, qui paraît évidente : les retraités et invalides ne doivent pas être soumis à l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF). Pour mémoire, l’ISF est payé à partir d’un patrimoine net privé de 790 000 € (évaluation 2009).

La plus-value se calcule simplement. Il s’agit de la différence entre le prix d’acquisition et celui de vente. Pour ceux qui doivent la payer, la plus-value immobilière représente un prélèvement de 28,1 %, qui se décompose entre 16 % d’impôt sur le revenu et 12,1 % de prélèvements sociaux…

Hors résidence principale, l’exonération de l’impôt est acquise après quinze années de détention. Quand cette durée n’est pas atteinte, un abattement de 10 % s’applique par année de détention pour les biens détenus depuis plus de cinq ans, avec un calcul sur des périodes de référence de douze mois. Il est aussi possible d’appliquer un abattement fixe de 1 000 € sur la plus-value, diminué de l’abattement pour chaque vente.

Et si la vente se solde par une moins-value, aucun mécanisme de compensation ou d’imputation ne s’applique, contrairement à ce qui se passe pour les valeurs mobilières. Le contribuable n’a pas non plus la possibilité de bénéficier d’un report sur le revenu global. Il existe toutefois une exception notable, mais qui, au final, ne concerne que peu de vendeurs : la vente en bloc d’un immeuble acquis progressivement. Après cinq années, plus-values et moins-values peuvent se compenser, à condition que la vente soit réalisée dans un acte identique et concerne les mêmes parties.