Une fenêtre qui donne droit chez le voisin est soumise à une servitude de vue

Rien de plus simple en apparence qu’une fenêtre. Mais si elle se révèle pratique pour éclairer une pièce, elle permet aussi bien souvent de voir chez le voisin… C’est là que les choses se compliquent. En raison de la densification de l’habitat, des nouveaux édifices en milieu urbain, des divisions foncières, les constructions se rapprochent les unes des autres, les nouvelles venant s’incruster dans le bâti existant. Or de nombreux professionnels de la construction ignorent les règles de ce qu’on appelle « la servitude de vue ».

Des distances légales à respecter entre les propriétés

En apparence tout est simple : l’article 678 du Code civil détermine ce que sont « les vues sur la propriété de son voisin ». Pour cela, il fixe des distances minimales à respecter, avec des normes de calcul précises, entre la limite séparative des propriétés et le mur d’où se pratique « la vue ». Cette dernière peut être une fenêtre, mais aussi une terrasse, un balcon, un escalier extérieur, un œil-de-bœuf, etc.

Il faut une distance minimale de 1,90 m pour une vue dite « droite » (se mettre à la fenêtre pour regarder devant soi chez le voisin) ou de 0,60 m pour une vue dite « oblique » (regard sur le côté). Mais en pratique, les choses sont vraiment beaucoup plus complexes…

En effet, cette distance doit tenir compte en quelque sorte de la réciprocité. Si un immeuble est construit en limite de propriété, et qu’il dispose d’une ouverture qui donne directement chez le voisin, il bénéficie d’une servitude de vue. Les distances prévues par le Code civil vont alors s’inverser de l’autre côté de la limite des propriétés, pour empêcher le voisin de construire, lui aussi, en limite. Il devra se reculer afin de respecter ces mêmes distances, pour ne pas porter atteinte à la servitude. La jurisprudence de la Cour de cassation est bien établie sur ce sujet. A tel point qu’il est même interdit de construire un simple mur de clôture en deçà de cette distance légale, si le mur porte atteinte à la plénitude de la vue dont bénéficie le voisin.

Le résultat est clair : un immeuble en zone urbaine ne peut pas se construire en limite de propriété si cela a pour effet de porter atteinte à « la vue » des voisins. Cela signifie qu’en habitat urbain ou périurbain dense, un projet immobilier ne peut pas avoir pour effet d’occulter ne serait-ce qu’une seule fenêtre de l’immeuble voisin, du moins tant que le constructeur n’obtient pas au préalable un renoncement écrit de la part du bénéficiaire de la servitude. Un tel renoncement doit prendre la forme d’un acte notarié, transcrit à la Conservation des hypothèques.

Trente ans pour contester une ouverture irrégulière

Dans un arrêt du 8 juillet 2009, la Cour de cassation rappelle que l’architecte doit veiller au respect des servitudes de vues et attirer l’attention du maître d’ouvrage sur les risques encourus et sur les précautions à prendre. A défaut, sa responsabilité professionnelle est engagée.

Face à un projet de construction qui risque de condamner une ou plusieurs fenêtres, il faut agir rapidement, en contestant la légalité du permis de construire. Une fois l’immeuble construit, il sera trop tard. En effet, les juges statuent souverainement sur ce type de conflit. Si, le plus souvent, ils ordonnent la démolition de l’ouvrage qui porte atteinte à la servitude, ils peuvent aussi n’accorder que des dommages-intérêts. Or il est à l’évidence peu envisageable qu’ils ordonnent la démolition de tout un immeuble collectif.

Il faut également savoir qu’en ce domaine, la prescription trentenaire s’applique. Passé ce délai de trente ans, il n’est plus possible, par exemple, de contester une ouverture qui aurait été réalisée de façon irrégulière. A l’inverse, aucun contentieux ne serait plus possible non plus à l’encontre d’un ouvrage qui n’aurait pas respecté cette distance de 1,90 m ou de 0,60 m.