La baisse actuelle des taux favorise les renégociations de prêts - La Semaine Vétérinaire n° 1373 du 25/09/2009
La Semaine Vétérinaire n° 1373 du 25/09/2009

Emprunts. Réduction des mensualités ou de la durée

Actualité

Auteur(s) : Catherine Bel

Il s’agit d’un moyen efficace pour réaliser des économies, même en regard du coût de refinancement.

Les taux d’emprunt ont fortement baissé et sont désormais très attractifs. Ils constituent une réelle opportunité pour financer de nouveaux projets ou pour renégocier les prêts déjà souscrits, afin de réduire la mensualité payée ou de la maintenir au même niveau en diminuant la durée du crédit.

Les renégociations de prêts peuvent concerner aussi bien la résidence principale ou secondaire que les investissements locatifs. D’une manière générale, il est recommandé de contacter dans un premier temps la banque qui héberge l’emprunt. Si celle-ci n’est pas ouverte à une renégociation de taux, il convient de se rapprocher d’autres établissements bancaires, ou mieux encore d’un courtier en prêts.

L’objectif peut être seulement de renégocier le prêt avec un concurrent de la banque initiale, sans “déménager” tous les revenus placés dans cette dernière. Dans ce cas, le taux que le courtier pourra obtenir sera sans doute intéressant, mais nettement moins que s’il est accompagné d’une domiciliation de l’ensemble des revenus dans le nouvel établissement bancaire.

Un choix évident entre taux fixes et taux révisables

Actuellement, mieux vaut opter uniquement pour les taux révisables capés : le taux varie sans dépasser un seuil maximal donné (voir encadré). A titre indicatif, pour des emprunteurs qui disposent de revenus annuels supérieurs à 80 000 € et qui ont remboursé au moins 20 % du capital emprunté, le taux révisable proposé par un courtier serait de 2,85 % plafonné à 4,35 % (seulement pour les résidences principales) ! Une proposition alléchante, mais encore faut-il satisfaire aux conditions exigées par la banque.

Ainsi, il convient toujours de réaliser une simulation au préalable, car renégocier un prêt a un coût. Il est courant de supporter des pénalités de sortie anticipée, généralement plafonnées à 3 % du capital restant dû. En outre, la nouvelle banque prendra le plus souvent une garantie. Selon les montants, il en coûtera environ 2 % du capital emprunté. Mais même une fois ces frais payés, la renégociation peut encore être une opération gagnante.

Il peut toutefois exister d’autres surcoûts, en cas d’état de santé dégradé notamment, il est donc préférable de se renseigner également sur le coût du refinancement par rapport à l’âge.

Un exemple concret de refinancement

Un vétérinaire souscrit un emprunt in fine le 1er septembre 2006 pour un montant de 92 515 € sur cent trente mois. Le taux fixe est de 5,40 % hors assurance. Si l’on tient compte des pénalités, le capital à financer est désormais de 97 141 €. Le prêt pourrait être négocié au taux de 4,20 % hors assurance.

Pour pouvoir refinancer ce dossier en crédit in fine, il faut que l’adossement (contrat d’assurance-vie apporté en garantie) représente 50 à 60 % du montant emprunté. Malheureusement, l’épargne totale que ce vétérinaire détient sur son contrat ne représente que 45 %. Pour que le dossier soit accepté, il conviendra donc qu’il réalise un versement complémentaire de l’ordre de 15 000 €. Quel serait son gain s’il menait à bien cette opération au niveau du prêt hors assurance ? La mensualité actuelle est de 416 €, la nouvelle serait de 339 €. Le gain est donc estimé à 77 €/mois et à 7 238 € sur la durée totale du prêt. Mais selon les dossiers, l’opération gagnante ne s’arrête pas là, car une nouvelle assurance décès sera souscrite.

Dans cet exemple, la mensualité d’assurance est de 41,63 €. La nouvelle serait de 20,40 € pour une couverture équivalente. Le gain complémentaire sur la durée totale du prêt est ainsi estimé à 1 995 €. Le gain total est donc égal à : 7 238 € + 1 995 € = 9 233 € pour un prêt de seulement 97 141 € ! De quoi vérifier ses dossiers de prêt pour voir s’il n’existe pas des économies à réaliser dès cette année…

Taux à titre indicatif

• Taux proposés jusqu’à fin septembre par un courtier (sous réserve de l’étude du dossier) sans domiciliation des revenus dans la nouvelle banque :

– en taux fixe, sur quinze ans : 3,90 %

– sur vingt ans : 4,15 %

– sur vingt-cinq ans : 4,25 %.

• Taux proposés avec domiciliation des revenus dans la nouvelle banque :

– en taux fixe, sur quinze ans : 3,85 %

– sur vingt ans : 4 %

– sur vingt-cinq ans : 4,15 %.

C. B.
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