Renégociation d'emprunt et immobilier locatif : la pierre génère encore des économies

Les économies sont plus que jamais à l'ordre du jour. Ainsi, la baisse des taux peut inciter ceux qui ont contracté un emprunt immobilier à le faire racheter par une banque pour alléger leurs remboursements. Dans le cas d'un emprunt sur quinze ans, les cinq premières années sont essentiellement consacrées au remboursement des intérêts, peu à celui du capital. Un rachat est donc intéressant au cours de cette période. S'il ne reste que du capital à rembourser, ce qui est le cas durant les cinq dernières années pour un emprunt sur quinze ans, l'opération n'a aucun intérêt.

Le mieux est d'effectuer l'opération de rachat (ou de baisse du taux) avec la banque qui a accordé le prêt. Cela évite d'avoir à débourser l'indemnité de remboursement anticipé (IRA).

Lors d'emprunt à taux fixe, cette dernière ne peut pas dépasser 3 % du capital restant dû avant le remboursement. Par ailleurs, les prêts conclus après le 30 juin 1999 en sont exemptés si le bien est vendu à la suite d'une mutation professionnelle, d'une cessation d'activité professionnelle ou du décès de l'emprunteur ou de son conjoint. S'il n'est pas facile d'obtenir l'abandon de cette pénalité, il faut négocier pour la diminuer.

Le remboursement anticipé de prêt et sa reprise par une autre banque ou la diminution du taux d'intérêt peut constituer un avantage non négligeable. Il suffit, pour s'en persuader, de se pencher sur l'exemple donné par le courtier Empruntis pour un prêt de 200 000 € souscrit en octobre 2008, sur vingt ans, avec un taux de 5,40 %. La mensualité s'élève à 1 364 €, avec un coût total du crédit de 127 600 €. En procédant à un rachat avec un taux de 4,30 %, la mensualité n'est plus que de 1 296 € et le coût du crédit, après le paiement de l'indemnité forfaitaire de remboursement anticipé, s'établit à 93 873 €. Au final, l'économie est de 26 000 €, ce qui n'est pas négligeable.

L'investissement locatif peut être intéressant, sous conditions

Investir dans la pierre peut aussi générer des économies d'impôts, via l'immobilier locatif, à condition de prendre quelques précautions.

Dans ce domaine, le dispositif le plus en vogue est le “Scellier”. A la clé, une réduction d'impôt sur le revenu à hauteur de 25 % du montant de l'acquisition, dans la limite d'un plafond de 300 000 €, soit un avantage fiscal de 75 000 € réparti sur neuf années (8 333 € par an au maximum). Il faut toutefois veiller à ne pas surpayer l'investissement ! Pour cela, le mieux est de se renseigner auprès des notaires et des agences immobilières. Il faut aussi prendre garde à la région d'investissement. Les promoteurs ont des stocks à écouler, parfois dans des villes où la demande locative solvable est faible, or il est nécessaire de louer pendant neuf années pour avoir droit à l'avantage fiscal, faute de quoi l'administration retire la carotte fiscale.

La rentabilité locative promise peut constituer un autre piège. Les loyers perçus étant censés couvrir le remboursement du prêt, un mauvais calcul de ladite rentabilité peut se révéler dangereux pour les finances de l'investisseur. Il ne faut donc pas hésiter à faire contrôler ce calcul. En outre, pour réaliser une plus-value à terme, l'investissement dans des programmes mixtes, qui mélangent propriétaires et locataires, est préférable. En effet, des appartements achetés au même moment sous le même régime fiscal peuvent être revendus en même temps, ce qui fera baisser le prix de revente. De plus, les professionnels affirment, à juste titre, que la mixité est un facteur de bonne tenue de la copropriété.

Enfin, il ne faut pas hésiter à se rendre sur place pour vérifier si le lieu est propice à la location. Les promesses des promoteurs n'engagent que ceux qui les écoutent...