Deux types de bail permettent de louer un meublé à un étudiant

L’été est là. De nombreux étudiants vont en profiter pour parcourir fébrilement les petites annonces à la recherche d’un logement en vue de la prochaine rentrée scolaire. Fébrilement, car trouver un logement dans une ville universitaire se révèle souvent un problème beaucoup plus complexe que de s’inscrire en faculté ! En effet, outre la rareté des offres dans de nombreuses villes, il faut également assumer le montant du loyer, et éviter les multiples abus constatés de la part de bailleurs privés, malgré les règles précises dans ce domaine.

Il est donc important de savoir à quoi s’engage l’étudiant en matière de contrat de location, d’une part pour faire valoir ses droits au maintien dans les lieux, d’autre part pour savoir quand et comment donner congé s’il souhaite partir.

De neuf mois à un an renouvelable selon le type de bail

De nombreux propriétaires louent en meublé pour trouver plus facilement un jeune locataire, mais aussi pour se sentir moins liés juridiquement qu’avec un bail classique. La dénomination “meublé” suppose que le logement est équipé du “minimum vital”, c’est-à-dire un lit, une table et des chaises, une armoire ou un placard, ainsi que des éléments de cuisine permettant de faire à manger (avec un appareil de cuisson et un réfrigérateur). Le meublé peut également être une simple chambre dans l’appartement ou la maison du propriétaire. Dans ce cas, le locataire a un accès libre à la cuisine et, bien entendu, aux sanitaires.

Deux types de baux se rencontrent. Le bail meublé étudiant est récent, puisqu’il découle de la loi du 26 juillet 2005 (devenue l’article L.632-1 du Code de la construction et de l’habitation). Il est conclu pour une durée de neuf mois, ce qui correspond à une année universitaire. Le contrat prévoit donc le début de la location, mais aussi sa fin. Le bail se termine sans aucune formalité, de façon automatique. Le propriétaire ne peut y mettre fin plus tôt que prévu (sauf en cas de faute grave du locataire). Le locataire, de son côté, a la possibilité de partir à tout moment, en respectant cependant un préavis d’une durée d’un mois. Ce type de bail doit être écrit. Pour être valable, il est en outre déterminant qu’il précise la qualité d’étudiant du locataire.

Pour sa part, le bail meublé classique est établi pour une année au minimum, de date à date à partir du jour de sa signature. Il ne prend pas fin automatiquement mais, à l’inverse, se reconduit tacitement pour une durée identique. Cette formule peut donc convenir à un étudiant qui souhaite rester deux années ou plus dans le logement, sans avoir à le rendre pendant la période d’été.

Le locataire a la possibilité de donner congé à tout moment avec un mois de préavis. En revanche, le propriétaire est lié. Il ne peut mettre un terme au bail, avec un préavis de trois mois, qu’en invoquant une faute du locataire (comme le non-paiement du loyer ou des dégradations) ou sa volonté de vendre son bien. Cette règle suppose que le logement meublé constitue la résidence principale de l’étudiant, comme le prévoit le Code de la construction et de l’habitation.

Un arrêt de la Cour de cassation renforce les droits des étudiants

Nombre de bailleurs ont mis fin à un tel bail d’un an en invoquant le fait qu’il s’agissait d’une résidence secondaire, puisque l’étudiant repart régulièrement chez ses parents et n’occupe pas le logement plusieurs mois durant les congés universitaires. Certains allaient même jusqu’à le préciser dans une clause du bail. Dans un arrêt du 4 février 2009, la Cour de cassation⁽¹⁾ a censuré cette pratique de façon extrêmement claire : « Le logement meublé pris à bail par un étudiant constitue sa résidence principale au sens de l’article L.632-1 du Code de la construction et de l’habitation, nonobstant toute clause contraire insérée au contrat de location. » Le seul fait d’être étudiant dispense donc du respect du critère de base qui caractérise la résidence principale, et qui est en général d’habiter les lieux au moins huit mois par an. Les absences répétées de l’étudiant locataire n’ont donc strictement aucun effet sur la validité du bail d’un an renouvelable.

• (1) 3 civ. n° 07-20.980.