Comment fonctionne le cautionnement ?

L’immobilier locatif constitue souvent le fondement d’un patrimoine familial solide, car il est générateur de revenus réguliers. Cependant, quelques précautions sont parfois nécessaires, comme une garantie contre les loyers impayés ou un cautionnement.

1 QU’EST-CE QUE LE CAUTIONNEMENT ?

Il s’agit d’une sûreté personnelle par laquelle une personne, nommée “caution”, s’engage à l’égard d’une autre, dite “bénéficiaire du cautionnement”, à payer la dette du débiteur principal, dit “personne cautionnée”, au cas où il faillirait à ses engagements. Bien entendu, la caution doit être solvable.

2 QUI PEUT ÊTRE CAUTION ?

Toute personne “capable” au sens juridique du terme, c’est-à-dire majeure (ou mineure émancipée), qui n’est ni sous tutelle ni sous curatelle et possède toutes ses facultés mentales.

3 COMMENT SE PORTER CAUTION ?

Un écrit est nécessaire. Appelé acte (ou contrat) de cautionnement, il est signé par la caution. La signature par un moyen électronique est désormais valable.

Cet acte doit faire état de toutes les sommes (en chiffres et en lettres) qui sont déterminables au jour de l’établissement de la caution.

4 QUE SE PASSE-T-IL QUAND LE DÉBITEUR NE RÈGLE PAS SES DETTES ?

La situation diffère selon les mentions qui figurent sur l’acte de caution.

• Caution simple ou solidaire. Si la mention « caution solidaire » ne figure pas dans l’acte, il s’agit d’une caution simple. La caution peut alors demander au créancier de poursuivre le débiteur, par exemple par une procédure de saisie mobilière ou sur salaire. Si cela se révèle insuffisant, la caution est alors poursuivie. Si la mention « caution solidaire » apparaît dans l’acte, le créancier est libre de poursuivre d’abord le débiteur, seulement la caution, ou les deux à la fois. Par ailleurs, s’il existe plusieurs cautions, le créancier peut se retourner uniquement sur celle qui lui paraît la plus solvable. La caution poursuivie paiera donc pour toutes les autres, d’où le terme de caution solidaire.

• Engagement limité à une certaine somme. Si le cautionnement est donné pour une somme déterminée (qui doit être inscrite en chiffres, mais aussi en lettres), la caution ne peut être poursuivie que pour ce montant, même si la dette du débiteur est supérieure. Si le cautionnement est donné pour une somme indéterminée, le créancier peut réclamer à la caution le paiement de la totalité des dettes, y compris les intérêts et les sommes accessoires.

• Engagement limité dans le temps. Si le cautionnement est prévu pour une durée précise, le créancier ne peut pas poursuivre la caution au-delà de cette période. Si la durée est illimitée, le créancier peut poursuivre la caution tant que la dette n’est pas réglée.

5 COMMENT LA CAUTION EST-ELLE PROTÉGÉE ?

Une fois par an, le créancier doit informer la caution, personne physique, de l’évolution du montant de la créance garantie, des frais et pénalités. S’il oublie, la caution n’est pas tenue de garantir les frais et pénalités liés à la dette.

Le créancier professionnel doit avertir la caution dès le premier impayé non régularisé, dans le mois qui suit, faute de quoi elle n’a pas à payer les pénalités de retard relatives à la période comprise entre le premier impayé et la date à laquelle elle en a été informée.

Si la commission de surendettement est saisie par le débiteur, elle doit informer la caution de la procédure et lui permettre de présenter ses remarques.

Si la caution règle la dette à la place du débiteur, elle est assurée de conserver un minimum de ressources (au moins égal au montant du RMI, majoré de 50 % dans le cas d’un ménage) qui ne pourront être saisies par le créancier.

6 COMMENT LA CAUTION PEUT-ELLE SE DÉFENDRE ?

Contre le créancier, elle peut faire annuler l’acte de cautionnement s’il n’est pas conforme. Par ailleurs, en cas de caution simple, elle peut exiger le « bénéfice de discussion » en demandant au créancier de poursuivre d’abord le débiteur, ainsi que le « bénéfice de division » en demandant au créancier de réduire l’action dirigée contre elle à la part de chaque caution s’il en existe plusieurs. Dans tous les cas, il est possible d’obtenir des délais de paiement, à l’amiable ou par voie de justice.

Contre le débiteur, la caution dispose du recours subrogatoire. Elle peut lui réclamer la somme qu’il devait et que la caution a payée au créancier, en se mettant à la place de ce dernier (principe de la subrogation). La caution a tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. Par exemple, si celui-ci avait consenti une hypothèque au créancier, elle bénéficie à son tour de l’hypothèque et peut donc faire vendre le bien hypothéqué pour se rembourser.

La caution bénéficie également d’un recours personnel. Elle peut poursuivre le débiteur pour récupérer la somme réglée au créancier, mais aussi tous les intérêts et frais engagés. Elle peut également demander des dommages et intérêts.

La caution doit prévenir le débiteur qu’elle a payé sa dette, car si celui-ci la paie à son tour, elle ne pourra pas se retourner contre lui.

7 QUELLES SONT LES RÈGLES EN MATIÈRE DE CRÉDIT IMMOBILIER ?

Un exemplaire de l’offre écrite préalable doit être remis à la caution. Elle dispose d’un délai de rétractation de sept jours pour le crédit à la consommation, et d’un délai de réflexion de dix jours pour un crédit immobilier. Dès le premier incident de paiement, la caution doit être informée. A défaut, elle n’est pas tenue de payer les intérêts de retard.

Dans les rapports de la caution avec la banque, les paiements effectués par le débiteur doivent être prioritairement affectés au règlement du principal de la dette et non imputés sur les intérêts.

• (1) Renseignements : Cabinet Egyde, tél./fax : 02 47 27 15 86, bchardon@egydepatrimoine.com