La vente d'un bien en indivision lors de situation conflictuelle devient plus facile

Etre plusieurs propriétaires d'un même bien n'est pas toujours une sinécure, mais c'est pourtant une situation fréquente, notamment au fil des partages familiaux et des successions. Outre les difficultés de gestion au quotidien, le problème majeur se pose lorsqu'un ou plusieurs indivisaires souhaitent se retirer de l'indivision et vendre leur part. Les mésententes familiales ne facilitent pas la chose.

A la base, l'article 815 du Code civil est clair : « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu'il n'y ait été sursis par jugement ou convention. » Mais le bien ne peut pas toujours être partagé en autant de propriétaires indivis. Il est difficile de couper une maison en quatre… La solution idéale est que la part de celui qui veut se retirer soit rachetée par un autre, mais ce n'est pas toujours réalisable. Tenter de provoquer la vente forcée du bien conduit à des années de procédure qui rendent l'opération peu intéressante. Mais surtout, la situation se complique lorsque des propriétaires ont été perdus de vue, en cas de conflit ou simplement lors d'absence de réponse.

La loi de simplification et de clarification du droit du 12 mai 2009 (parue au Journal officiel du 13 mai) met en place un nouveau mécanisme qui pourra certainement répondre à bien des situations de blocage. Ce mécanisme devient l'article 815-5-1 du Code civil.

Un moyen de passer outre les refus abusifs ou le désintérêt

La condition de base est de réunir les personnes qui disposent au moins des deux tiers des droits indivis et sont d'accord pour vendre le bien. Un notaire constate alors le respect de cette disposition, puis notifie le projet aux autres indivisaires (il dispose pour cela d'un délai d'un mois). Si un ou plusieurs refusent ou ne répondent pas dans les trois mois qui suivent (ce qui est plus que probable, sinon il y aurait vente amiable), le notaire le constate dans un procès-verbal. Il sera alors possible de demander au tribunal de grande instance qu'il autorise l'aliénation du bien. Il s'agit donc là d'un moyen bien utile de passer outre des refus abusifs ou le désintérêt d'un lointain cousin. De nombreux terrains en indivision sont bloqués dans de pareil cas. Le notaire pourra également notifier le projet à la dernière adresse connue d'une personne. Ceux qui se sont initialement opposés à la vente ne peuvent pas contester la décision du tribunal (sauf, bien entendu, en faisant appel).

Une procédure de vente aux enchères privée

Si le tribunal de grande instance autorise la vente, il ne sera cependant pas question de choisir l'acquéreur ! La mise en vente devra se faire sur licitation, c'est-à-dire par une procédure de vente aux enchères privée. Les vendeurs (les deux tiers à l'origine de la procédure) pourront cependant fixer eux-mêmes le montant de la mise à prix. Le rapport est donc fondamentalement différent au regard d'une vente judiciaire. Ces ventes sur licitation entraînent cependant des frais réels, car elles sont obligatoirement effectuées par un commissaire-priseur, un notaire ou un huissier de justice. Une fois le bien vendu et les frais payés, l'argent sera réparti selon les droits de chacun. La part de ceux qui ne se sont pas manifestés sera consignée. Cette procédure peut prendre du temps, mais elle est tout de même préférable à une situation de blocage, sans espoir de mettre fin à une indivision qui n'est plus souhaitée.