La loi Boutin crée du changement pour les propriétaires

La loi de mobilisation pour le logement et de lutte contre l'exclusion, dite loi Boutin, comporte plusieurs mesures qui concernent directement les propriétaires et les locataires de logements. En effet, cette loi du 25 mars 2009 est en grande partie consacrée au logement social (fonctionnement des HLM, rénovation urbaine, etc.) et aux incitations fiscales à l'investissement immobilier (le “Scellier” qui succède au “Robien”). Mais au détour de ses articles touffus, quelques mesures s'appliquent aux particuliers pour leur logement.

Le remplacement du cautionnement n'est pas du goût des propriétaires

Il y a une volonté nette du gouvernement de faire disparaître le cautionnement, qui est ressenti comme un obstacle pour beaucoup de locataires, mais reste prisé par les propriétaires. Les règles en ce domaine, qui découlent de la loi du 6 juillet 1989, sont profondément modifiées.

Lorsque le propriétaire est une personne privée (ou une SCI de famille), il ne peut plus réclamer la caution d'un tiers s'il souscrit une assurance contre les loyers impayés (essentiellement la garantie des risques locatifs, GRL). C'est tout l'un ou tout l'autre, en sachant quand même qu'il existe une volonté gouvernementale de rendre, à terme, ce mécanisme d'assurance obligatoire. Cette volonté se heurte pour l'heure à une opposition des organisations de propriétaires qui réclament, en cas de généralisation du dispositif, que le locataire en place en paye une grande partie. Quand le propriétaire est une personne morale (une société commerciale ou civile, autre qu'une SCI de famille), il ne peut plus être demandé de cautionnement, sauf dans deux cas bien précis : lorsque le locataire est un étudiant non boursier ou quand le cautionnement est apporté par un organisme qui figure sur une liste fixée par décret en Conseil d'Etat (ce qui concerne essentiellement le secteur HLM).

Il va donc devenir plus facile et moins onéreux de louer un logement auprès d'une personne morale. Mais en retour, ce type de propriétaire risque fort, en raison de la disparition du cautionnement qui était quasi systématique, de sélectionner sérieusement la solvabilité des candidats locataires… d'autant que le bail dure six ans au lieu de trois avec un propriétaire personne physique.

Côté propriétaire également, le délai de grâce que le juge peut accorder à un locataire en cas d'expulsion est réduit à un an (au lieu de trois auparavant).

Aider les copropriétés pour les impayés et les places de parking

La loi comporte essentiellement deux mesures concernant la copropriété.

La première permet au syndic de déclencher une procédure d'alerte auprès du tribunal de grande instance lorsqu'à la clôture des comptes, 25 % d'impayés apparaissent au regard des sommes exigibles. En l'absence d'action du syndic dans le délai d'un mois, 15 % des copropriétaires peuvent agir à sa place. Le tribunal nomme alors un administrateur ad hoc pour redresser les comptes de l'immeuble. Mais c'est surtout une disposition pragmatique qui doit retenir l'attention des copropriétaires. Si l'immeuble a été construit alors que la réglementation locale d'urbanisme imposait des places de stationnement (ce qui est le cas de la plupart des villes), le règlement de copropriété peut désormais prévoir un droit de priorité au profit des copropriétaires sur la vente d'une place de parking ou d'un box. Ce mécanisme est intéressant, car il permet d'éviter l'émiettement des copropriétaires (avec l'arrivée de personnes disposant uniquement d'une place de stationnement). Il suppose une modification du règlement de copropriété en ce sens. Chaque vendeur d'un emplacement devra alors faire connaître au syndic son intention de vendre et ses conditions (prix, etc.). Puis le syndic informera, aux frais du vendeur, chaque copropriétaire de l'opportunité qui se présente, ce qui vaudra offre de vente durant deux mois. Toutefois, ce droit de priorité ne s'applique qu'à la vente unique d'un lot à usage de stationnement, et non à la vente d'un tel lot en même temps qu'un appartement.