Sur quel schéma fonctionne une indivision ?

De nombreux biens peuvent faire l’objet d’une indivision, qu’ils soient meubles (voiture) ou immeubles (terrain, appartement, maison). L’achat en indivision (la quote-part de chacun est fixée à ce moment) permet un financement, un entretien et une gestion a priori plus faciles. D’autres méthodes permettent l’achat d’un bien à plusieurs, mais elles nécessitent de créer une association ou une société, par exemple, ce qui implique des démarches supplémentaires.

1 A QUI S’ADRESSE L’INDIVISION ?

L’achat en indivision présente une grande simplicité, du moins au départ. Par la suite, le fonctionnement peut se révéler plus difficile que prévu. Il faut, en outre, prendre conscience que chaque indivisaire est tenu responsable d’une partie des dettes de l’indivision (impôts ou travaux sur le logement, par exemple). Cela implique de bien évaluer le risque de mésentente avant de se lancer dans un tel achat. Le plus souvent, l’acquisition d’un logement en indivision est effectuée par deux personnes non mariées, qui vivent en couple, ce qui limite le nombre de participants.

Par ailleurs, le régime juridique de l’indivision est provisoire. La loi pose en effet comme principe que « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision ». Chaque propriétaire, appelé indivisaire, peut à tout moment imposer à l’autre de vendre le bien pour en partager le prix.

L’indivision n’est pas toujours une situation choisie volontairement. Elle peut, par exemple, faire suite à un héritage (indivision successorale), mais aussi à un divorce lorsque la communauté n’est pas encore partagée (indivision post-communautaire).

2 COMMENT SE PRENNENT LES DÉCISIONS ?

Sauf convention entre les héritiers ou les légataires, ou accord sur un point particulier, le régime légal de l’indivision s’applique. Pour les successions ouvertes à compter du 1^er janvier 2007, la règle de la majorité des deux tiers (au lieu de l’unanimité) s’applique pour les actes d’administration de l’indivision, afin d’en simplifier le fonctionnement. Cela concerne, par exemple :

- la réalisation de travaux d’entretien ;

- la conclusion ou le renouvellement des baux d’habitation ;

- la vente des meubles indivis pour payer les dettes et les charges de la succession (à condition d’en informer les coïndivisaires) ;

- la désignation d’un ou plusieurs indivisaires ou d’un tiers comme mandataire général pour administrer le bien.

La règle de l’unanimité est maintenue pour toutes les autres décisions, dont les actes de disposition, comme la vente d’un bien immobilier.

Toutefois, une proposition de loi visant à simplifier et alléger diverses procédures juridiques ou administratives a été adoptée en première lecture à l’Assemblée. Les députés se sont notamment prononcés en faveur d’une disposition qui vise à autoriser la vente de biens détenus en indivision, même si l’une des parties s’y oppose et en dehors de tout recours en justice, dès lors que le ou les indivisaires désireux de vendre détiennent au moins deux tiers des droits indivis et expriment leur volonté auprès d’un notaire. A l’issue de la procédure notariée (un mois), le tribunal de grande instance pourra autoriser la vente « si celle-ci ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires ».

Si chaque indivisaire est tenu de participer aux dépenses de conservation des biens indivis, chacun peut également :

- demander le partage, pour mettre fin à l’indivision ;

- disposer de sa quote-part dans l’indivision (la céder ou la donner en garantie) ;

- demander une avance en capital sur ses droits, dont il sera tenu compte lors du partage ;

- se servir d’un bien indivis à charge d’indemniser les autres s’ils le souhaitent, demander chaque année sa part des revenus produits par les biens indivis.

3 QU’EST-CE QU’UNE CONVENTION D’INDIVISION ?

La signature d’une telle convention, établie par écrit, permet de donner une certaine stabilité à l’indivision. Elle décrit le bien indivis et indique la quote-part de chaque indivisaire. Publiée au bureau des hypothèques, cette convention doit être rédigée par acte notarié. Elle peut être conclue pour une durée maximale de cinq ans. Pendant le temps d’application de la convention d’indivision, sauf circonstances exceptionnelles, personne ne peut exiger la vente pour obtenir sa part, ce qui assure une certaine stabilité.

La convention est renouvelable sur simple accord des indivisaires. Ceux-ci peuvent même prévoir une tacite reconduction.

Elle permet aussi d’organiser la vie de l’indivision, notamment la répartition des dépenses. Un gérant peut même être nommé par les indivisaires, choisi ou non parmi eux.

4 QUE FAIRE QUAND UN COÏNDIVISAIRE SOUHAITE VENDRE ?

Quand un indivisaire souhaite vendre sa part à un étranger à l’indivision, les autres indivisaires ont un droit de préemption. Il faut donc leur proposer l’achat en priorité. Le partage amiable est la meilleure des solutions puisqu’elle consiste à mettre tous les coïndivisaires d’accord sans passer par la justice. Les solutions envisageables sont :

- l’achat par les coïndivisaires de la part de celui qui souhaite quitter l’indivision en lui payant une soulte ;

- la décision de vendre le bien et de se partager le prix.

Bien que ce partage soit amiable, les héritiers devront passer par le notaire pour établir un « acte liquidatif », qui formalise la solution choisie (la part attribuée à chacun). Cet acte sera opposable à tous les coïndivisaires, qui ne pourront pas changer d’avis.

4 QUE FAIRE EN L’ABSENCE D’ACCORD ?

Si les héritiers ne s’entendent pas, il reste la solution du partage judiciaire. Il peut être demandé par l’un des héritiers qui souhaite sortir de l’indivision, ou par tous les héritiers qui s’opposent sur la façon de sortir de l’indivision, mais sont d’accord pour faire trancher le litige par la justice. Le tribunal de grande instance compétent en la matière peut alors décider soit le maintien temporaire de l’indivision, soit la vente du bien. Le maintien peut être ordonné :

- pour deux ans au maximum, sans prolongation ni renouvellement possible, si le partage immédiat risque de porter atteinte à la valeur du bien à partager ;

- pour cinq ans au maximum, renouvelable une fois, si le bien est un logement ou une exploitation agricole constituant une unité économique mise en valeur par le défunt ou le conjoint ;

- jusqu’au décès du conjoint s’il s’agit de la résidence principale du conjoint survivant ou d’un local professionnel utilisé par ce dernier.

L’autre option, la vente du bien, peut être imposée par le juge via un notaire. Dans un premier temps, la vente se fera de gré à gré si tous les héritiers sont d’accord. Dans le cas contraire, le notaire dressera un procès-verbal de difficultés, transmis au juge. Le juge-commissaire désigné par le tribunal lors du partage sera ensuite saisi par le notaire ou par l’avocat de l’un des héritiers. Il émettra un rapport permettant au tribunal de statuer sur l’attribution préférentielle du bien à l’un des héritiers ou sa vente aux enchères, le montant de la mise à prix étant fixé après une estimation.

Par ailleurs, il est toujours possible de faire marche arrière pour mettre fin à la procédure judiciaire si les héritiers sont d’accord et de procéder à un partage amiable, toujours moins coûteux et plus rapide.