La récente loi Scellier procure de nouveaux avantages fiscaux pour l’immobilier

La loi Scellier, nouveau dispositif fiscal destiné à soutenir l’investissement locatif privé, est instituée par la loi de finances rectificative pour 2008. Applicable depuis le 1^er janvier dernier, elle vise, dès 2010, à remplacer les actuelles lois Robien et Borloo populaire (voir encadré ci-contre) par un mécanisme temporaire de réduction d’impôts sur le revenu et non plus par une diminution du revenu imposable. Ces réductions d’impôts sont temporaires, car elles ne concerneront que les acquisitions réalisées entre le 1^er janvier 2009 et le 31 décembre 2012. Elles s’appliqueront aux logements neufs ou en l’état futur d’achèvement, aux logements que le contribuable fait construire, aux locaux vides ou commerciaux transformés en logements, aux locaux réhabilités et, bien entendu, aux sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) si 95 % de leurs investissements sont composés de logements éligibles.

Les logements devront être donnés en location à titre de résidence principale du locataire pour une durée minimale de neuf ans.

Ce nouveau dispositif est soumis aux mêmes conditions que celles établies dans le cadre des lois De Robien et Borloo populaire en matière de conditions de ressources des locataires et de modalités de prise en compte des surfaces. Les zones géographiques où s’applique la loi Scellier et les plafonds de loyers retenus sont également identiques à ceux définis dans les lois précédentes : zone A (agglomération parisienne, agglomération genevoise, Côte d’Azur : 21,65 €/m² pour le Robien, 17,33 €/m² pour le Borloo), zone B1 (agglomérations de plus de 250 000 habitants : 15,05 et 12,04 €/m²), zone B2 (agglomération de 25 000 habitants, troisième couronne parisienne, littoral et zones frontalières : 12,31 et 9,85 €/m²). La zone C, composée du reste du territoire, est exclue de la loi Scellier.

Précisions sur les modalités de calcul de la réduction d’impôt

La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient du logement (défini comme dans les lois De Robien et Borloo Populaire) dans la limite de 300 000 €. Elle sera limitée chaque année à un seul logement pour éviter l’achat cumulatif de plusieurs petites surfaces.

Le taux de la réduction d’impôt est fixé à 25 % pour les années 2009 et 2010 et à 20 % pour les années 2011 et 2012. La réduction d’impôt est répartie sur neuf ans par parts égales. Elle est accordée l’année d’achèvement du logement ou de son acquisition si celle-ci est postérieure. Elle est imputée sur l’impôt dû au titre de cette même année et des huit années suivantes. En outre, si la réduction d’impôt est supérieure à l’impôt dû, le solde peut être reporté sur les six années suivantes.

Dès lors que le logement est loué dans des conditions qui respectent celles du Borloo populaire (plafonds de loyer et de ressources), et si la location se poursuit au-delà des neuf ans, le contribuable peut bénéficier d’un supplément annuel de réduction d’impôt égal à 2 % du prix de revient du logement pendant six ans.

En conséquence, dans cette hypothèse, le taux de réduction d’impôt peut donc atteindre 37 % en 2009 et 2010 et 32 % en 2011 et 2012. Dans ces conditions, le contribuable bénéficie, comme dans le Borloo populaire, de l’abattement de 30 % sur les revenus fonciers tirés de la location de ce même logement. Mais dans ce cas, le locataire ne peut être l’un de ses ascendants ou l’un de ses descendants.

Les réductions d’impôts induites par la loi Scellier sont, bien entendu, concernées par le plafonnement des niches fiscales.

• Renseignements : Patrimoine Pemier, tél. : 01 45 74 01 05, fax : 01 45 74 01 15, e-mail : catherinebel@patrimoinepremier.com.