La loi de finances pour 2009 confirme le plafonnement de certains avantages fiscaux - La Semaine Vétérinaire n° 1340 du 19/12/2008
La Semaine Vétérinaire n° 1340 du 19/12/2008

Défiscalisation

Gestion

ENTREPRENDRE

Auteur(s) : Catherine Bel

Le projet de loi de finances pour 2009 vient d’être voté par le Sénat. Un certain nombre de niches fiscales sont désormais plafonnées. De plus, un plafonnement global des économies d’impôts est institué.

Des modifications importantes sont intervenues entre le projet de loi de finances et le texte tel qu’il a été adopté par le Sénat en première lecture. D’une manière générale, les changements les plus conséquents concernent le régime de la loi Malraux et la location meublée professionnelle.

Un régime fiscal modifié pour l’investissement en loi Malraux

La loi du 4 août 1962 (loi Malraux) vise à la conservation du patrimoine architectural et historique en facilitant la restauration immobilière. L’avantage fiscal lié à ce régime serait désormais une réduction d’impôt, et non plus une déduction du revenu global. L’assiette de la réduction est constituée des charges (y compris celles qui résultent de la transformation de logements, mais réalisée dans le volume bâti) enregistrées sur une période de quatre ans. Le montant maximal de l’assiette annuelle serait de 100 000 € (porté à 150 000 € par le Sénat), et le total sur quatre ans de 400 000 € (porté à 600 000 € par le Sénat).

Le taux de réduction d’impôt devrait atteindre 25 % (porté à 30 % par le Sénat) dans les Zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) et 35 % (porté à 40 % par le Sénat) en secteur sauvegardé. En outre, les charges prises en compte pour la réduction d’impôt ne seront pas déductibles des revenus fonciers. La contrainte sera de devoir louer au moins neuf ans.

Ce nouveau mécanisme devrait concerner les demandes de permis de construire ou les déclarations de travaux déposées à compter du 1er janvier prochain. Pour celles antérieures à cette date, l’ancien régime s’appliquera. Ainsi, une demande de permis déposée avant le 31 décembre 2008 relèvera du régime précédent et le propriétaire de la résidence bénéficiera donc des avantages fiscaux non plafonnés.

Les conditions de la location meublée professionnelle sont durcies

Désormais, pour bénéficier de la qualification de loueur en meublé professionnel, il faudra d’une part être inscrit au registre du commerce (comme auparavant) et d’autre part que les recettes tirées de l’activité de loueur en meublé soient supérieures aux autres revenus professionnels. La condition est donc beaucoup plus restrictive que celle envisagée dans le projet de loi à l’origine. La conséquence est que si l’investisseur ne remplit pas les conditions énoncées, son statut sera celui de loueur en meublé non professionnel. Dans ce cas, le principe actuel de report des déficits sur les revenus de même nature serait maintenu. En revanche, le projet de loi initial prévoyait un report du déficit sur le revenu global, dans la limite de 10 700 €, mais cet avantage a été jugé trop favorable et est donc supprimé.

Pour les loueurs en meublé non professionnels, il est dorénavant prévu, pour certaines résidences uniquement (celles pour les personnes âgées, pour les étudiants, les résidences de tourisme classées, etc.), une réduction d’impôt égale à 5 % du prix de revient du logement. Le montant maximal annuel serait de 25 000 €. Le Sénat a proposé d’étendre cette mesure aux structures destinées à l’accueil familial de personnes âgées ou handicapées, ainsi qu’aux établissements sanitaires de moyen séjour pour les personnes âgées dépendantes, sous certaines conditions.

Pour bénéficier de cet avantage, il conviendra également de louer au moins pendant neuf ans à l’exploitant de la résidence.

En outre, un abattement de 15 % sera pratiqué sur le prix de revient du logement pour le calcul de l’amortissement afin de tenir compte de l’octroi de cette réduction d’impôt.

Une mesure transitoire devrait également être mise en œuvre, concernant le maintien du statut de loueur en meublé professionnel pour les personnes qui louaient avant le 1er janvier 2009. Le dispositif est d’ailleurs assez complexe : les recettes afférentes à la location qui a commencé avant cette date seraient comptées pour un montant triple de leur valeur (valeur multipliée par cinq par le Sénat), diminuées de deux cinquièmes de cette valeur par année écoulée depuis le début de la location, dans la limite de cinq ans à compter du début de celle-ci, un nombre d’années porté à dix par le Sénat ! Ce dernier a étendu l’ensemble de cette mesure transitoire aux biens acquis ou réservés avant le 1er janvier 2009, alors qu’un grand nombre de professionnels avaient demandé que les modifications ne touchent pas les investissements réalisés avant cette date. Peut-être finiront-ils par être entendus…

La réduction d’impôt liée à l’investissement outre-mer voit son calcul modifié

Via la loi Girardin industrielle, l’Etat accorde des avantages fiscaux pour favoriser l’investissement dans les Dom-Tom . L’opération consiste à financer des matériels et des biens d’équipement en vue d’une location d’une durée maximale de cinq ans.

Le Sénat a porté le plafond de la réduction d’impôt de 40 000 € à 100 000 € ou à un montant d’investissement de 300 000 € par période de trois ans quand les investissements sont réalisés par les exploitants eux-mêmes. Sous certaines conditions, le Sénat a modifié le dispositif en étendant le bénéfice de cette loi aux entreprises soumises à l’impôt sur les sociétés.

Opter pour un monument historique pour le réhabiliter

Ce régime permet de s’offrir un bien d’exception tout en bénéficiant d’une défiscalisation avantageuse. Les charges déductibles afférentes aux monuments historiques et aux immeubles assimilés, lorsqu’ils ne sont pas ouverts au public, étaient plafonnées à 200 000 € par an, mais le Sénat a supprimé ce plafonnement.

Désormais, dans tous les cas, l’avantage fiscal serait conditionné par un engagement de location sur quinze ans, une condition maintenue par le Sénat. Il est également précisé et confirmé que les divisions d’immeubles pour les rénover sont exclues de ce régime. En outre, un certain nombre d’assouplissements sont institués par le Sénat. Ainsi, seuls les biens acquis après le 1er janvier prochain seraient totalement concernés par le nouveau dispositif.

Un plafonnement global des niches fiscales est adopté

Le plafonnement global des économies d’impôts serait de 25 000 € + 10 % du revenu imposable du foyer fiscal, quelle que soit sa composition. Les revenus imposables retenus seraient ceux soumis au barème progressif.

Le plafonnement ne devrait concerner que les avantages fiscaux accordés en contrepartie d’un investissement ou d’une prestation, comme l’amortissement Robien-Borloo, les immeubles historiques, l’investissement Malraux, l’investissement outre-mer, le crédit d’impôt pour acquisition de la résidence principale, la réduction ou le crédit d’impôt pour l’emploi d’un salarié à domicile, etc. Le Sénat a exclu du plafonnement les monuments historiques, que les immeubles soient ouverts au public ou non. Concernant les réductions d’impôts, pour tenir compte de la particularité de celles accordées dans le cadre des investissements outre-mer, elles ne seraient prises en compte que pour une fraction de leur montant. Ainsi, dans le cadre de la loi Girardin industrielle, un abattement de 50 ou 60 % sera pratiqué sur la réduction d’impôt pour le calcul du plafond. Les 50 % ou 60 % représentent les rétrocessions faites à l’exploitant sur les réductions d’impôts.

S’il faut continuer plus que jamais à user des avantages fiscaux, qui assurent une rentabilité minimale certaine, il convient toutefois de faire des simulations lors de projets d’acquisition. Avec cette nouvelle loi de finances, mieux vaut en effet s’assurer du respect de chaque strate des plafonds, sous peine de ne pouvoir utiliser toutes les économies d’impôts réalisées.

Autres mesures en bref

• Plafond de la réduction d’impôt pour l’emploi d’un salarié à domicile : il passerait de 12 000 € à 15 000 € l’année de l’embauche, si le contribuable crée un nouvel emploi ou fait appel à un organisme spécialisé. Le plafond qui résulte des majorations pour enfants ou pour personnes âgées de plus de soixante-cinq ans serait porté à 18 000 €.

• Réduction d’impôt pour investissement dans les résidences de tourisme situées dans les zones de revitalisation : les dispositifs seraient prorogés jusqu’en 2012 et la possibilité de reporter le solde inutilisé des réductions d’impôts passerait de six à sept ans.

• Personnes seules et demi-part : la loi de finances pour 2009 proposait de limiter le bénéfice de la demi-part supplémentaire pour les personnes ayant élevé leurs enfants seules pendant au moins cinq ans, mais le Sénat a voté la suppression pure et simple de cet avantage. Cette suppression prendrait effet progressivement et, dès les revenus 2009, l’avantage devrait être plafonné à 855 €.

• Retraite Madelin : lors de la parution de la loi Fillon, de nouveaux mécanismes de calcul des limites de déduction pour la retraite et la prévoyance Madelin ont été mis en place, en remplacement des précédentes limites. Toutefois, un régime transitoire a été mis en œuvre, jusqu’au 31 décembre prochain, pour permettre aux contribuables de bénéficier encore de l’ancien régime. Cette date butoir est reportée au 31 décembre 2010.

C. B.
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