Comment associer plaisir de vie et investissement sécurisant ?

1 QU'EST-CE QU'UNE RÉSIDENCE SERVICES SENIORS ?

Souvent situées dans un environnement de qualité, à proximité des centres villes, ces résidences connaissent un succès qui ne se dément pas. Il faut dire que la démographie senior est prometteuse : la France comptait treize millions de plus de soixante ans en 2006 et ils seront dix-huit millions en 2020. Un tiers des Français, soit vingt et un millions, ont eu plus de cinquante ans l’an dernier. En outre, l’espérance de vie croît chaque année. Des études récentes montrent que 20 % des seniors en France souhaitent habiter dans une résidence dite “spécialisée”. Or les structures existantes ne peuvent répondre qu’à 10 % de la demande ! Le vieillissement de la population française impose de s’adapter à ces nouveaux besoins en termes de loisirs, de consommation et surtout d’habitation. Sur ce dernier point, la plupart des familles sont concernées par la difficulté de trouver un logement adapté pour un senior qui souhaite rester libre, mais apprécierait de vivre dans un environnement sécurisé. Dans cet espace de vie, des services à la carte lui seront proposés, tels qu’une assistance personnalisée, le portage de courses à domicile, un espace beauté, la restauration, une bibliothèque, un service de blanchisserie, etc. Souples, conviviaux, sécurisés et relativement économiques, ces lieux d’accueil pour retraités correspondent à un nouveau mode de vie. Loin de l’image des maisons de retraite traditionnelles, ils proposent un habitat adapté à la volonté d’autonomie, de sécurité et de convivialité des seniors. C’est un compromis entre la vie en collectivité et le respect de l’autonomie de chacun.

2 S’AGIT-IL D'UN INVESTISSEMENT INTÉRESSANT ?

Ces résidences devraient attirer l’attention des investisseurs à long terme. En ces temps où les marchés financiers semblent durablement perturbés, où le marché immobilier subit un réajustement brutal, mais justifié, l’investisseur potentiel a de quoi rester perplexe quand il s’agit de choisir une option gagnante. Il recherche en effet des biens susceptibles de générer un rendement satisfaisant et durable, dont la valeur ne sera pas remise en question avec le temps et qui répondent à une demande locative pérenne. Un investissement de qualité est forcément synonyme de sécurité, c’est pourquoi les résidences services seniors représentent une option intéressante à plusieurs titres.

Le site et l’exploitant de la résidence sont en outre des éléments fondamentaux. Une résidence destinée à accueillir des personnes autonomes, mais se servant peu de leur véhicule, doit impérativement se situer à proximité immédiate des centres villes, des commerces et de lieux proposant des activités culturelles. Le bon sens veut que l’investisseur se mette dans la peau des futurs locataires et s’imagine vivre dans le quartier concerné.

3 COMMENT CHOISIR LA BONNE RÉSIDENCE ?

Dans les résidences pour seniors, les services sont assurés par un exploitant, souvent une société spécialisée. Plusieurs exploitants sérieux se partagent le marché national. Il est recommandé, avant d’investir, de visiter une ou deux résidences déjà exploitées par la société qui fera vivre celle dans laquelle vous souhaitez acquérir un appartement ou une maison.

Une telle société d’exploitation, si elle propose des prestations de qualité avec un personnel suffisant et qualifié, ne peut sérieusement promettre un rendement supérieur à 5,5 % par an, hors revalorisation du bien et avantages fiscaux. La moyenne pour les sociétés renommées se situe entre 4,2 % et 5 % annuels.

Les locaux de services (restaurant, cuisine, piscine, infirmerie, etc.) doivent appartenir à la société d’exploitation. En effet, ces parties “communes” sont en réalité des biens qui permettent à l’exploitant de fournir les services attendus. Il est donc normal que les charges liées à leur entretien ne soient pas imputées directement aux copropriétaires.

4 LA LOCATION NUE EST-ELLE PRÉFÉRABLE À LA LOCATION MEUBLÉE ?

La majorité des appartements d’une résidence pour seniors de qualité sont achetés par de futurs occupants du bien. En revanche, pour le particulier qui souhaite investir, deux options sont possibles. C’est la situation fiscale de l’investisseur dans les années suivant son acquisition qui doit éclairer son choix.

Si l’investisseur est fortement fiscalisé et perçoit déjà des revenus fonciers, il devra étudier l’option Robien puisque l’économie d’impôt à réaliser sera proportionnelle à sa tranche marginale d’imposition (plus cette dernière sera élevée, plus il bénéficiera d’une baisse d’impôt importante). Il profitera pendant neuf ans de cette économie qui peut représenter, au total, plus de 25 % de la valeur d’achat du bien. En y ajoutant le loyer perçu, l’opération peut se révéler intéressante.

En revanche, si un autre investisseur est peu ou pas fiscalisé, il aura intérêt à choisir le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Dans le cas de l’acquisition d’un bien neuf, le Trésor Public lui rétrocédera l’intégralité de la taxe sur la valeur ajoutée appliquée au bien (par exemple, un appartement de 190 000 € TTC génère une récupération de TVA de 31 137 €). Cette somme lui permettra de rembourser une partie de son financement et ainsi de faire sensiblement baisser ses mensualités. En outre, il peut louer son bien directement à la société d’exploitation qui s’occupera de le gérer, gracieusement, par le biais d’un bail commercial, sécurisant si l’exploitant est renommé. Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), quant à lui, s’adresse à un public à forte capacité de financement, mais son principe est proche de celui du LMNP.

Quel que soit le choix de l’investisseur, l’un des avantages de ces résidences est de s’adresser à des locataires atypiques. En effet, les personnes qui vont louer ces biens ne sont plus en contact direct avec le monde du travail, leurs revenus sont donc peu corrélés aux aléas économiques. Les problèmes rencontrés par les bailleurs traditionnels ne se retrouvent pas dans ce type d’investissement. Les impayés et les dégradations volontaires sont rarissimes. De plus, la fréquence de changement des locataires est particulièrement faible.

Les résidences services seniors semblent ainsi cumuler un certain nombre d’avantages, autant pour les occupants, qui concilient à leur guise indépendance et assistance personnalisée au quotidien, que pour les investisseurs, qui n’ont pas de boule de cristal.