Comment passer du rêve à la réalité sans déconvenue ? - La Semaine Vétérinaire n° 1323 du 11/07/2008
La Semaine Vétérinaire n° 1323 du 11/07/2008

Investissements locatifs

Gestion

QUESTIONS/RÉPONSES

Auteur(s) : Catherine Bel

Pour réussir une acquisition dans l’immobilier, si le choix du bien est important, celui du montage financier ne l’est pas moins, surtout dans le cadre locatif.

1 COMMENT DÉFINIR UN BUDGET ET FAUT-IL RÉALISER UNE SIMULATION ?

Avant toute recherche de bien immobilier, il convient de vérifier que le dispositif fiscal retenu est le mieux adapté à la situation. Une simulation fera apparaître l’économie d’impôt dégagée. Elle permettra de définir le budget et l’effort d’épargne mensuel à consentir. Une fois ces éléments validés, il sera temps de choisir le bien et l’emplacement.

Concernant la simulation, mieux vaut rester vigilant face aux hypothèses retenues, car elles sont parfois un peu trop optimistes, voire fantaisistes. Notamment, lorsqu’il convient d’adosser un contrat d’assurance-vie en garantie à un prêt in fine, le taux de rémunération de l’épargne retenu dans la simulation est souvent supérieur à la réalité. L’objectif (recherché par le vendeur) est la minoration de l’effort d’épargne, bien entendu. De tels procédés pourront avoir pour conséquence d’accepter un budget supérieur à celui qui conviendrait. De même, l’essentiel des charges doit être budgété dans la simulation. Dans le cas contraire, les revenus sembleront en comparaison plus importants et feront ressortir un effort d’épargne moindre. Là encore, la conséquence sera le choix d’un budget plus important que nécessaire.

De même, il faut s’assurer devoir suffisamment d’impôts pour absorber les économies générées par l’investissement. Il n’est pas rare de voir des investisseurs mal conseillés se retrouver avec des réductions fiscales alors même qu’ils n’ont pas d’impôts à payer…

D’une manière générale, il est prudent de conserver une épargne de précaution dans son patrimoine, car les investissements dans la pierre engagent à long terme. Mieux vaut ne pas être amené à revendre prématurément, sous peine de remettre en cause les avantages fiscaux ou encore de supporter une taxe sur la plus-value due à une cession anticipée du bien (avant quinze ans).

2 COMMENT CHOISIR L’EMPLACEMENT ET LE PROGRAMME ?

Quel que soit le cadre fiscal retenu, il est conseillé d’être particulièrement vigilant quant au choix de la ville et, bien entendu, de l’implantation au sein de cette dernière. Les communes situées en région parisienne ou de type métropoles régionales en province sont à privilégier et, de préférence, en centre-ville, à proximité de bureaux, d’une zone universitaire ou d’hôpitaux, etc. Dans tous les cas, les villes retenues doivent être bien desservies en termes de transport (air, rail, route, RER, métro). Il est également essentiel qu’elles bénéficient d’une forte demande locative. En effet, cela soutiendra et maintiendra le loyer, et permettra si nécessaire une revente avec un maintien du prix. Récemment, dans certaines villes (qui ne sont pas de grandes métropoles régionales), des décalages importants ont été constatés entre les loyers prévisionnels des simulations et les loyers réellement pratiqués lors de la livraison du bien. Cela s’explique par l’afflux de constructions neuves réalisées dans ces communes, ce qui a eu pour conséquence d’induire une offre surabondante de biens et donc de locations. La nécessité de baisser sérieusement les loyers s’est donc imposée.

Il convient en outre de bien choisir le bien en question, son orientation, sa composition. Par exemple, les queues de programme sont à éviter, car elles n’offrent que des appartements dotés en général d’une mauvaise orientation.

Il est aussi conseillé de ne pas acheter le bien sans s’être déplacé pour voir l’emplacement, le quartier et la construction, même si elle n’est pas encore entamée, ce qui est souvent le cas lors de vente en l’état futur d’achèvement. Il est aussi utile de se rendre sur place lors de la livraison du bien, pour éviter les mauvaises surprises. Ainsi, un appartement vendu sur plan plein sud s’est révélé être plein nord à la livraison. Ou encore, l’appartement est livré avec le bac à douche, mais sans douche, etc. Bien entendu, il existe des recours, mais encore faut-il constater l’erreur dans les délais pour faire annuler la vente.

Par ailleurs, les promoteurs de renom, à large surface financière et avec une longue expérience à leur actif sont à préférer. Ils présentent les assurances nécessaires et une garantie bancaire d’achèvement systématique (mieux qu’une garantie intrinsèque, c’est-à-dire du promoteur lui-même).

3 COMMENT CHOISIR UN GESTIONNAIRE ?

Concernant la recherche du locataire et la gestion du bien dans le cadre locatif de type Robien ou Borloo, un gestionnaire local est recommandé, car il connaît son marché. Trouver un locataire et le suivre sera plus facile et plus rapide. Un gestionnaire de renom constitue en outre une sécurité supplémentaire en matière de règlement des loyers. Il convient enfin de souscrire les assurances loyers impayés, dégradations, vacance entre deux locataires, etc.

En matière de location meublée, là aussi il est préférable d’opter pour un gestionnaire à large surface financière, avec une longue expérience.

4 COMMENT FAIRE FACE AUX DÉLAIS DE LIVRAISON ?

Tant que le bien n’est pas livré, le propriétaire ne perçoit pas de loyer. Il doit même souvent payer les intérêts intercalaires, liés aux déblocages de fonds pour l’avancement des travaux. Il est donc impératif de prévoir de la trésorerie pour faire face à ces échéances ou à ces coûts.

En outre, en matière de loi Robien recentré ou Borloo populaire, les économies d’impôts n’interviennent que lorsque le bien est livré. L’intérêt est donc d’acheter en tout début de programme.

En revanche, pour la location meublée, si l’acheteur est déjà loueur en meublé professionnel, les économies d’impôts seront déclenchées lors de l’acquisition, que le bien soit livré ou non. S’il n’est pas loueur en meublé professionnel, mais souhaite le devenir, la date d’acquisition doit bien correspondre à celle de début du bail, et donc du paiement des loyers, afin de sécuriser la défiscalisation. Un décalage à ce niveau pourrait en effet la remettre en cause.

Dans le même esprit, le règlement de copropriété doit être respecté : en effet, il faut qu’il autorise la location meublée. De même, le logement est à meubler correctement, sous peine de requalification du bail.

D’une manière générale, acheter du neuf en l’état futur d’achèvement peut se révéler un bon investissement à condition d’être bien accompagné. Faire construire peut être largement plus problématique, car il faut être disponible et suivre soi-même le chantier pour limiter les déconvenues (sans parler des écarts quant au budget par rapport au prévisionnel). Acheter dans l’ancien peut aussi générer des surprises désagréables.

CONSEILS PRATIQUES

• Faire réaliser la simulation précise de son projet immobilier sur la base d’hypothèses réalistes.

• Se rendre sur place pour la livraison du bien.

• Faire attention aux délais de livraison.

• Choisir des grandes métropoles de région parisienne ou de province et préférer le centre-ville.

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