La loi et la jurisprudence sont sévères avec les professionnels de l’entremise immobilière - La Semaine Vétérinaire n° 1314 du 10/05/2008
La Semaine Vétérinaire n° 1314 du 10/05/2008

Mandat immobilier

Gestion

ENTREPRENDRE

Auteur(s) : Michel Ravelet

Depuis des décennies, l’agent immobilier n’a pas très bonne presse, et il est soupçonné d’abuser de sa position d’intermédiaire. De ce fait, cette profession, qui s’est pourtant fortement structurée et autogérée sur les plans déontologique et disciplinaire, est enserrée dans un véritable carcan réglementaire.

La loi Hoguet du 2 janvier 1970 et son décret d’application du 20 juillet 1972, modifié pour la dernière fois le 21 octobre 2005, précisent que « les conventions conclues avec les personnes physiques ou morales se livrant ou prêtant leur concours d’une manière habituelle, aux opérations portant sur les biens d’autrui et relatives, notamment, à la vente d’immeubles, doivent être rédigées par écrit ». Cette définition vise uniquement le professionnel, et notamment l’agent immobilier, mais également des professions qui font de l’entremise immobilière régulièrement, sans que ce soit leur activité principale (notaire, administrateur de biens, géomètre-expert, etc.).

Le mandat doit clairement préciser les prérogatives du professionnel

En l’absence de mandat écrit, le professionnel ne peut réclamer la moindre rémunération, quels que soient le travail effectué et le résultat obtenu.

Si l’écrit est obligatoire, il reste à bien déterminer ce que ce document doit comporter. Il s’agit, en règle générale, d’un mandat de vendre ou de louer un bien immobilier.

La première précision, particulièrement importante, porte sur l’ampleur du mandat : est-il exclusif ou non ? Dans le premier cas, le professionnel est le seul qui peut être chargé de l’opération, et de la recherche d’un acquéreur ou d’un locataire. Dans le second cas, le mandant (vendeur ou propriétaire bailleur) peut conclure un ou plusieurs mandats identiques avec d’autres professionnels. Le premier à obtenir un résultat pourra alors prétendre à une rémunération.

Un arrêt de la Cour de cassation a récemment complexifié la rédaction du mandat, en précisant que ce dernier doit stipuler si l’agent immobilier est ou non autorisé à signer un avant-contrat de vente (ou un bail) en lieu et place du mandant. Certes, cela se justifie totalement en termes juridiques, puisqu’il ne s’agit que de l’application rigoureuse des textes. Mais cette décision soulève des difficultés pratiques. Il ne peut pas y avoir de mandat apparent, c’est-à-dire de mandat de vendre ou de louer qui laisse à penser que le professionnel a réellement tous pouvoirs pour conclure l’affaire. S’il n’est pas précisé noir sur blanc qu’il est certes chargé de trouver un acquéreur, mais également autorisé à signer un avant-contrat, il ne peut qu’avertir le vendeur ou le bailleur qu’il a trouvé quelqu’un d’intéressé, mais attendre que ce mandant vienne personnellement signer l’avant-contrat ou le bail.

A défaut, précise la Cour de cassation, tout contrat est nul. Cela signifie que, comme dans l’affaire ayant donné lieu à cet arrêt, l’acquéreur qui signe un compromis de vente avec l’agent immobilier au mandat imprécis ne dispose que d’un chiffon de papier : si le vendeur refuse ensuite de signer l’acte notarié, il n’existe aucun recours. Le fait que le professionnel ait apparemment été doté du pouvoir de signer n’a pas d’effet contraignant sur un plan juridique.

Certes, une telle omission peut sembler intéressante pour le vendeur qui voudrait personnellement sélectionner son cocontractant, mais à la condition qu’elle soit volontaire. Cet arrêt doit toutefois inciter l’acquéreur ou le locataire à vérifier la teneur du mandat de l’agent immobilier afin d’être certain que l’affaire va bien se réaliser.

Et la commission ?

La commission de l’agent immobilier (ou du professionnel de l’entremise) n’est due qu’à la signature de l’acte définitif : contrat notarié en cas de vente ou signature du bail en cas de location. Aucune avance n’est légalement possible. Par exemple, si l’acquéreur se désiste au dernier moment (ou n’obtient pas son crédit bancaire), le professionnel ne peut réclamer de rémunération. Mais attention : si son mandant renonce au dernier moment ou refuse sans raison de signer le contrat, le professionnel peut réclamer non pas sa commission, mais des dommages et intérêts. La distinction est importante sur un plan juridique (en cas de contentieux), mais, en pratique, la somme est globalement la même…

M. R.
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