A quoi faut-il veiller avant de vendre un bien ? - La Semaine Vétérinaire n° 1314 du 10/05/2008
La Semaine Vétérinaire n° 1314 du 10/05/2008

Cession immobilière

Gestion

QUESTIONS/RÉPONSES

Auteur(s) : Bertrand Chardon

Le vendeur doit maîtriser les diagnostics obligatoires, le compromis et la promesse de vente, et connaître les sanctions applicables s’il déroge à la réglementation.

1 POURQUOI L’AVANT-CONTRAT REVÊT-IL AUTANT D’IMPORTANCE ?

Il constitue un contrat au sens juridique du terme, qui entraîne des obligations pour chaque partie. Si, toutefois, la signature d’un avant-contrat n’est pas légalement obligatoire, elle est indispensable dans la pratique. De même, rien n’oblige à s’adresser à un professionnel pour sa rédaction. Mais il peut être utile de recourir à un agent immobilier ou à un notaire, en raison de la complexité de la matière et de l’importance des engagements pris.

Les termes de l’avant-contrat sont essentiels, car le contrat définitif ne fera, en principe, que les reprendre, tout en officialisant le transfert de propriété. L’acquéreur non professionnel qui en signe un bénéficie d’un délai de sept jours pour se rétracter, mais il devra alors en informer le vendeur par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d’huissier. Dans tous les cas, lorsqu’il utilise sa faculté de rétractation, l’acheteur doit récupérer les sommes éventuellement versées dans un délai de vingt et un jours à compter du lendemain de la date de rétractation. Lorsque le vendeur est un particulier, il ne peut pas réclamer le versement d’une somme d’argent avant la fin du délai de rétractation. En revanche, quand il s’agit d’un professionnel ou dans le cas d’un logement neuf ou en état futur d’achèvement, le versement d’une indemnité d’immobilisation peut être prévu.

Les deux formules principales d’avant-contrat sont la promesse de vente et le compromis.

2 A QUOI LA PROMESSE DE VENTE ENGAGE-T-ELLE ?

Elle engage surtout le vendeur. Appelé promettant, il donne une option à l’acheteur potentiel, selon les conditions stipulées dans l’acte.

La quasi-totalité des promesses de vente comportent une date limite. En la signant, l’acheteur potentiel accepte le bénéfice de la promesse et peut, jusqu’au jour butoir, acheter ou non le bien en levant ou non l’option. En contrepartie, l’acheteur potentiel, même dans le cas où le vendeur serait un professionnel, verse une indemnité d’immobilisation. Cette somme représente en général 10 % du prix de vente, mais il arrive qu’elle soit inférieure.

La promesse peut revêtir la forme d’un acte notarié, mais peut n’être qu’un acte simple, rédigé le plus souvent par l’agent immobilier. Dans ce cas, elle doit être enregistrée auprès des impôts dans les dix jours, sous peine de nullité.

Dès lors, plusieurs hypothèses peuvent se présenter : si l’acheteur potentiel lève l’option dans le délai prévu, la vente est alors parfaite avant d’être formalisée par un acte authentique, c’est-à-dire passé devant notaire (obligatoire en matière immobilière). S’il ne lève pas l’option, le vendeur est alors libre de garder l’indemnité d’immobilisation et de proposer le bien à une autre personne. L’acheteur peut toutefois céder l’option à un tiers de manière à récupérer l’indemnité, le tiers se substituant à lui. Un autre cas de figure consiste en la renonciation du propriétaire à vendre ou en sa décision de vendre à un tiers avant la levée de l’option. Le bénéficiaire peut alors demander des dommages et intérêts. Il est aussi possible que le propriétaire refuse de céder le bien après que le bénéficiaire a levé l’option. Dans ce cas, outre les dommages et intérêts, le bénéficiaire peut contraindre le propriétaire à vendre, car la seule levée de l’option suffit à parfaire la vente.

3 EN QUOI CONSISTE LE COMPROMIS DE VENTE ?

Il engage les deux parties, qui le signent de manière irrévocable. Il prend, de ce fait, la dénomination de promesse synallagmatique de vente. L’un promet de vendre à l’autre qui promet d’acheter, à un prix donné. En contrepartie, l’acheteur verse un dépôt de garantie. Cet avant-contrat peut être passé devant notaire ou non. Il est alors nécessaire de se procurer des modèles types de compromis de vente sous seing privé ou de s’adresser à un professionnel de l’immobilier. Si l’un des deux renonce à la transaction, l’autre peut l’y contraindre par voie légale en exigeant, de surcroît, des dommages et intérêts.

4 QUELLES SONT LES CLAUSES PARTICULIÈRES POSSIBLES ?

La clause de dédit est surtout utilisée dans le compromis. Elle permet à chaque partie de renoncer, moyennant une somme fixée à l’avance. Dans certains cas, il s’agit d’un versement d’arrhes « valant moyen de dédit ». Le propriétaire devra acquitter le double des arrhes s’il change d’avis, tandis que l’acheteur perd cette somme s’il renonce à acheter.

Il existe également des clauses suspensives. Contrairement aux clauses résolutoires qui n’empêchent pas le début de la réalisation du contrat mais l’annulent si les événements prévus se réalisent, elles suspendent l’exécution du contrat jusqu’à ce que les événements prévus se réalisent. La seule clause suspensive obligatoire concerne l’obtention d’un prêt. Si c’est là son mode de financement, l’acheteur potentiel est relevé de son engagement s’il n’obtient pas le prêt escompté dans les délais prévus. Il récupère alors intégralement son indemnité d’immobilisation ou son dépôt de garantie. Les autres clauses suspensives sont librement négociées par les deux parties, par exemple l’obtention d’un certificat d’urbanisme qui mentionne l’absence de servitudes ou d’un permis de construire quand l’acheteur prévoit des travaux importants.

5 QUELS SONT LES DIAGNOSTICS OBLIGATOIRES AVANT LA VENTE ?

Avec son projet de loi “un logement pour tous”, l’ancien ministre du Logement, Gilles de Robien, a souhaité rassembler, au sein d’un document unique, les informations relatives à l’état de l’immeuble à usage d’habitation. Une loi du 13 juillet 2006 a donc précisé les choses. Les études que le vendeur est tenu de faire établir par un professionnel avant la vente sont maintenant regroupées en un “dossier de diagnostic technique”. Après la publication prochaine des décrets et des arrêtés d’application, les pouvoirs publics devront encore mettre en place la certification des opérateurs habilités à effectuer ces diagnostics. Le dossier de diagnostic technique, à annexer à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte authentique de vente, doit comprendre plusieurs documents.

• Le plomb : le constat de risque d’exposition au plomb concerne les immeubles ou les parties d’immeubles à usage d’habitation construits avant le 1er janvier 1949. En cas de vente portant sur des locaux situés dans une copropriété, le constat concerne exclusivement la partie privative de l’immeuble. Les parties communes feront l’objet d’un diagnostic à compter du 12 août prochain. Si le constat de risque d’exposition établit l’absence de revêtements contenant du plomb ou la présence de revêtements en contenant à des quantités inférieures aux seuils définis par arrêté, il ne sera pas nécessaire de faire réaliser un nouveau constat à chaque mutation, c’est-à-dire à chaque vente du bien. Le constat initial sera joint au dossier de diagnostic technique.

• L’amiante : l’état qui mentionne la présence ou l’absence de matériaux ou de produits contenant de l’amiante concerne les immeubles d’habitation dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997. Sa durée de validité n’est pas limitée dans le temps.

• Les termites : l’état relatif à leur présence concerne les immeubles bâtis situés dans une zone délimitée par arrêté préfectoral. Sa durée de validité est de trois mois. Il est conseillé de s’adresser à la mairie pour savoir si la zone est concernée. En cas de vente de locaux situés dans une copropriété, l’état parasitaire porte exclusivement sur la partie privative du lot.

• Le gaz naturel : le diagnostic est obligatoire depuis le 1er novembre dernier. Il doit comprendre l’état de l’installation intérieure de gaz naturel pour les immeubles ou les parties d’immeubles à usage d’habitation comportant une telle installation depuis plus de quinze ans. En cas de vente de locaux situés dans une copropriété, il porte exclusivement sur la partie privative du lot. La durée de validité est de trois ans.

• Les risques naturels et technologiques : ils doivent faire l’objet d’un état dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans les secteurs de sismicité définis par décret. L’état doit dater de moins de six mois.

• La performance énergétique : la nouvelle réglementation prévoit l’établissement d’un tel diagnostic, obligatoire pour le propriétaire qui désire vendre son bien. La validité est de dix ans.

• L’installation électrique : le vendeur d’un local d’habitation doit remettre un état d’installation électrique intérieure, également appelé certificat de conformité électrique, établi par un professionnel, quand celle-ci date de plus de quinze ans. Dans les immeubles en copropriété, cet état ne porte que sur les parties privatives. Il est valable trois ans.

6 QUELLES SONT LES SANCTIONS EN CAS DE NON-RESPECT DES RÈGLES ?

Si l’un des documents relatifs au plomb, à l’amiante, aux termites, au gaz naturel ou aux risques naturels manque lors de la signature de l’acte authentique, le vendeur non professionnel sera responsable au titre des vices cachés en cas d’apparition d’un dommage ou d’un risque quelconque. L’acheteur pourra alors se retourner contre lui et demander l’annulation de la vente et la restitution intégrale du prix, ou une réduction.

Dans le cas du plomb, et en l’absence du document nécessaire avant la vente, l’apparition de risques d’intoxication après celle-ci expose le vendeur à des sanctions civiles (prise en charge des travaux) et pénales (amende, prison).

En revanche, le diagnostic énergétique n’a qu’une valeur informative. L’acquéreur ne pourra se prévaloir des renseignements contenus auprès du propriétaire. De même, le diagnostic électrique ne constitue pas un contrôle de la conformité de l’installation vis-à-vis de la réglementation ; il a un rôle informatif.

Formations e-Learning

Nouveau : Découvrez le premier module
e-Learning du PointVétérinaire.fr sur le thème « L’Épanchement thoracique dans tous ses états »

En savoir plus

Boutique

L’ouvrage ECG du chien et du chat - Diagnostic des arythmies s’engage à fournir à l’étudiant débutant ou au spécialiste en cardiologie une approche pratique du diagnostic électrocardiographique, ainsi que des connaissances approfondies, afin de leur permettre un réel apprentissage dans ce domaine qui a intrigué les praticiens pendant plus d’un siècle. L’association des différentes expériences des auteurs donne de la consistance à l’abord de l’interprétation des tracés ECG effectués chez le chien et le chat.

En savoir plus sur cette nouveauté
Découvrir la boutique du Point Vétérinaire

Agenda des formations

Calendrier des formations pour les vétérinaires et auxiliaires vétérinaires

Retrouvez les différentes formations, évènements, congrès qui seront organisés dans les mois à venir. Vous pouvez cibler votre recherche par date, domaine d'activité, ou situation géographique.

En savoir plus


Inscrivez-vous gratuitement à nos Newsletters

Recevez tous les jours nos actualités, comme plus de 170 000 acteurs du monde vétérinaire.

Vidéo : Comment s'inscrire aux lettres d'informations du Point Vétérinaire

Retrouvez-nous sur
Abonné à La Semaine Vétérinaire, retrouvez
votre revue dans l'application Le Point Vétérinaire.fr