Quelles sont les modalités du nouveau permis de construire ?

1 QUELLES SONT LES MODIFICATIONS APPORTÉES PAR LA RÉFORME ?

Face à la multiplication des régimes d’autorisation ou de déclaration dans le Code de l’urbanisme, le décret a pour effet de fusionner les onze autorisations et cinq régimes de déclarations existants en trois permis (de construire, d’aménager, de démolir) et une déclaration préalable.

Toutefois, si la réforme ambitionne de simplifier la vie des propriétaires de maison ou de terrains, elle les contraint aussi à plus de formalisme. Transformer une dépendance en chambre d’amis ou un garage en salon ne sera plus aussi aisé. Il sera exigé un permis de construire pour les travaux ayant pour effet de modifier la destination de l’immeuble. Il faudra éviter d’aménager ses combles en catimini, car la déclaration préalable devient obligatoire dès l’obtention d’une surface habitable de plus de 10 m² supplémentaires.

2 QUAND LA DEMANDE DE PERMIS EST-ELLE SUPPRIMÉE ?

Le permis n’est plus requis pour les constructions de moins de 20 m², les piscines de moins de 100 m², les agrandissements de 2 à 20 m² et d’une hauteur supérieure à 12 m, les travaux sur une construction existante qui consistent à créer une ouverture dans le mur (sauf secteur sauvegardé, site classé). Qu’il s’agisse d’une maison ou d’un garage, le dépôt d’une déclaration préalable en mairie suffit. En outre, aucune formalité n’est requise pour une construction ou un agrandissement d’une surface inférieure à 2 m².

3 QUAND LA DEMANDE DE PERMIS EST-ELLE OBLIGATOIRE ?

Pour les constructions ou agrandissements supérieurs à 20 m² de surface hors œuvre brute (Shob, voir encadré), il est nécessaire de demander et d’obtenir un permis de construire.

En outre, la construction d’une maison de plus de 170 m², notamment pour soi-même, impose de recourir aux services d’un architecte.

4 LES DÉLAIS SONT-ILS PLUS COURTS ?

Le traitement des dossiers de demande par les mairies devrait être plus fiable à l’avenir, car les délais seront obligatoires. Ils sont ainsi d’un mois pour les déclarations préalables, de deux mois pour les permis de construire des maisons individuelles, de trois mois pour les permis de construire des autres constructions (professionnelles, agricoles, commerciales, etc.)

Une majoration des délais est prévue par le décret si des consultations spéciales sont imposées (comme celle de l’architecte des Bâtiments de France lorsque le projet se trouve dans une zone classée Monument historique). Cette majoration ne sera possible pour l’administration que si elle est notifiée au demandeur dans le mois du dépôt de la demande. Elle ne pourra plus être modifiée après. L’administration garantit donc le délai d’instruction de la demande.

5 LE CHAMP D’APPLICATION EST-IL PLUS PRÉCIS ?

Une liste des pièces qui doivent accompagner le dossier est fournie avec les nouveaux formulaires. Cette liste exhaustive est issue du décret.

La nouveauté tient au fait que l’administration a l’obligation de réclamer toutes les pièces manquantes en une seule fois, avant la fin du mois suivant le dépôt du dossier. Elle ne pourra plus le faire au-delà, ce qui évitera d’allonger les délais. Le propriétaire dispose ensuite de trois mois pour les envoyer.

Malgré tout, mieux vaut fournir un dossier complet, car il pourrait être dangereux pour le propriétaire de se voir accorder une autorisation de construire sur la base d’un dossier incomplet. Une telle autorisation est illégale. Ne pourrait-elle pas être retirée par la mairie ou annulée plus tard par le juge ? La construction d’une maison “sans permis” peut avoir de lourdes conséquences (poursuites pénales et/ou civiles) et compromettre une revente future.

6 OÙ TROUVER LES NOUVEAUX FORMULAIRES ?

Ils sont disponibles sur le site Internet du ministère de l’Ecologie, de l’Aménagement et du Développement durables, sur celui de certaines communes et sur le site des Directions départementales de l’équipement. Le dossier peut être rempli en ligne, déposé en mairie ou envoyé par courrier avec accusé de réception.

7 QU’EST-CE QUE LE PERMIS D’AMÉNAGER ?

Ce permis est une autorisation obligatoire avant de réaliser certains travaux. Il est applicable dans le cadre de certaines opérations de lotissement, notamment ceux qui ont pour effet, sur une période de moins de dix ans, de créer plus de deux lots à construire lorsqu’ils prévoient la réalisation de voies ou d’espaces communs ou lorsqu’ils sont situés dans un site classé ou un un secteur sauvegardé dont le périmètre est délimité.

Depuis la réforme et dans le cas de terrains à bâtir, toute division revient à créer un lotissement. Pour partager un terrain, il convient donc de demander à la mairie l’autorisation de créer plusieurs parcelles là où, à l’origine, il n’y en avait qu’une. Dans certains cas, une simple déclaration préalable suffit, mais un permis d’aménager peut être exigé si des travaux de viabilité ou des équipements communs sont nécessaires. Il faudra ensuite joindre au dossier un plan de division du terrain, établi par un géomètre-expert qui en aura matérialisé les limites. Le permis d’aménager est également nécessaire lors de la création d’un terrain de camping ou d’un parc résidentiel destiné à l’accueil d’habitations légères de loisirs, à la création d’un dépôt de véhicules de plus de cinquante places, etc. (la liste exhaustive et détaillée des travaux concernés figure aux articles R421-18 et suivants du Code de l’urbanisme).

8 QU’EST-CE QUE LE PERMIS DE DÉMOLIR ?

Ce permis est une autorisation obligatoire avant de démolir tout ou partie d’un bâtiment. Cette formalité concerne les travaux de démolition correspondant à la disparition totale ou partielle d’un bâtiment avec atteinte du gros œuvre, ainsi que les travaux ayant pour objet de rendre les locaux inhabitables (enlèvement des escaliers, des huisseries, etc.). La demande s’impose notamment dans les communes ou des parties de communes dont le conseil municipal a décidé d’instaurer un permis de démolir, dans les zones de protection des Monuments historiques, etc.

La procédure peut paraître un peu fastidieuse, car la demande et le dossier qui l’accompagne doivent être fournis en quatre exemplaires. Toutefois, la réforme allège certaines démarches, car si les démolitions sont liées à d’autres travaux, eux-mêmes soumis à un permis de construire ou à un permis d’aménager, ils peuvent être intégrés à ces derniers.

En outre, le permis de démolir est périmé au bout de deux ans à partir de sa notification ou si les travaux ne sont pas entrepris dans le délai.

9 QUELLE FORMALITÉ POUR QUELLE CONSTRUCTION ?

Les murs de soutènement n’exigent aucune formalité spécifique. Pour les autres murs, il faut distinguer ceux de moins de 2 m, pour lesquels aucune formalité n’est prévue, et ceux de plus de 2 m, qui demandent une déclaration préalable.

Pour les clôtures et dans les secteurs protégés ou dans les communes ayant institué un contrôle de ces dernières, une déclaration préalable est exigée. Ailleurs, cette formalité n’existe pas.

Pour faire construire une véranda de plus de 20 m², il faut un permis de construire. En dessous de ce seuil, une déclaration préalable suffit.

Si la piscine fait plus de 100 m², un permis de construire est requis. En dessous de ce seuil, mais au-dessus de 10 m², une déclaration préalable suffit s’il n’y a pas de couverture ou si cette dernière sert simplement à protéger de la chaleur ou des chutes. En revanche, si la piscine est équipée d’une couverture modulable d’une hauteur supérieure à 1,80 m au-dessus de l’eau ou si la couverture est fixe à plus de 2 m de hauteur, il faut un permis de construire.

Pour les châssis et les serres de production qui ne dépassent pas 1,80 m, il n’y a pas de formalité. Entre 1,80 m et 4 m et en dessous de 2 000 m² au sol, une déclaration préalable s’impose. Au-delà de 2 000 m², un permis de construire est nécessaire.

Pour les énergies renouvelables, une éolienne de moins de 12 m de haut ne demande pas de formalité spécifique. En revanche, au-delà, un permis de construire est demandé et à plus de 50 m, une enquête publique sera menée au préalable. Pour des panneaux solaires au sol, s’il n’y a pas de création de surface de plancher et s’ils sont à moins de 12 m de haut, aucune formalité n’est à respecter. Toutefois, pour des panneaux solaires installés sur un toit, une déclaration préalable est à déposer en mairie.

• (1) Décret n° 2007-18 du 5/1/2007 relatif à la réforme du permis de construire et des autorisations d’urbanisme. Renseignements : cabinet Egyde, tél. : 02 47 27 15 86, fax : 02 47 27 99 87,site Internet : www.egydepatrimoine.com