Un bail bien rédigé protège contre les loyers impayés

A chaque congrès de l’Union nationale de la propriété immobilière (UNPI), les loyers impayés et la difficulté à se débarrasser d’un locataire mauvais payeur reviennent sur la scène. Pourtant, selon cette association de propriétaires, les impayés ne représentent que 3 à 5 % des loyers d’habitation. Et des moyens juridiques existent pour s’en prémunir.

La protection contre l’impayé passe d’abord par une bonne rédaction du bail. Il est important d’y inclure une clause résolutoire. Elle précise qu’en cas de retard de paiement du loyer ou des charges persistant plus de deux mois après la délivrance d’un commandement de payer, le bail est résilié de plein droit, aux torts du locataire. Le bail doit aussi stipuler que le loyer et la provision pour charges sont payables au premier jour du mois.

La seconde précaution est de veiller à ce que les revenus du locataire lui permettent de faire face au loyer. Il est en outre possible de réclamer le cautionnement d’un tiers.

Lors d’échec du contact amiable, un commandement de payer est délivré

Face à un retard de paiement, le propriétaire doit d’abord prendre un contact amiable avec le locataire. En effet, l’impayé peut résulter d’un oubli, d’une difficulté passagère, d’un problème de trésorerie, etc. Si le retard perdure, ou si les paiements deviennent trop irréguliers, il convient d’envoyer une lettre recommandée avec avis de réception réclamant les sommes dues et rappelant les obligations qui découlent du bail.

Ce n’est qu’en cas de réel impayé qu’il faut agir. La méthode consiste à demander à un huissier de délivrer un commandement de payer. Cet acte est remis en mains propres au locataire. A compter de ce jour, il dispose de deux mois pour se mettre à jour de ses paiements. Il peut aussi, dans ce même laps de temps, saisir le tribunal d’instance pour demander un délai, s’il justifie d’une réelle difficulté indépendante de sa volonté. Cette possibilité est peu utilisée, car un locataire de bonne foi demande généralement ce délai directement au propriétaire.

L’acte de l’huissier rappelle au locataire que s’il ne paye pas dans le temps imparti, la clause résolutoire du bail sera acquise au propriétaire. Du fait de cet enjeu, la plupart des difficultés s’arrêtent à ce niveau. D’autant que s’il existe une caution, le propriétaire doit l’informer de l’impayé et faire jouer cette garantie. Si le défaut de paiement persiste au-delà de deux mois, le propriétaire doit assigner le locataire devant le tribunal d’instance pour faire constater la validité de la clause résolutoire, la résiliation du bail, et obtenir une décision d’expulsion. Mais, à ce stade, la plupart des tribunaux tentent de sauver le locataire, le plus souvent en lui accordant un large délai pour quitter les lieux, voire en refusant la résiliation du bail s’il est en mesure de faire la preuve de graves difficultés. Si l’expulsion est prononcée, les services sociaux du département sont prévenus et doivent trouver une solution de relogement. Mais leur réactivité laisse souvent à désirer.

Le poids psychologique de l’expulsion, notifiée par huissier, est tel que la plupart des locataires partent d’eux-mêmes. Il reste toutefois le problème du locataire de parfaite mauvaise foi, qui connaît toutes les procédures et les moyens de les faire traîner…