La fixation des loyers est un paramètre strictement encadré par la loi

Les rapports locatifs sont sévèrement encadrés par la législation. La fixation du loyer, ainsi que son évolution au cours du bail, en sont l’illustration.

Hormis dans le cas d’un mécanisme de défiscalisation (de type de Robien ou Borloo), le propriétaire peut librement fixer le montant du loyer initial, lors de la signature du bail. Il s’agit en fait d’un élément de négociation entre propriétaire et locataire potentiel qui n’a de limite que le marché local et la nécessité de ne pas fragiliser financièrement le locataire (en règle générale, le logement ne doit pas obérer plus d’un tiers des revenus du foyer). Cette liberté se retrouve lorsqu’il y a un changement de locataire, sauf dans les cas de transmission du bail (voir encadré).

Contrairement à une idée fausse, il n’existe pas de droit automatique à l’augmentation du loyer en cours de bail. Cette hausse ne peut avoir lieu que si elle est expressément prévue dans le contrat d’origine. Cela signifie que, dans le cas d’un bail verbal (plus fréquent qu’on ne le pense), d’un bail ancien ou mal rédigé, le locataire peut contester une majoration de son loyer.

En présence d’une clause prévoyant une hausse, il se produit en fait une indexation du loyer sur l’indice de référence. Le nouveau loyer s’applique à la date anniversaire du bail, en sachant que si le propriétaire omet de le réclamer, il peut rattraper son oubli durant cinq ans, période de prescription (un délai peut être exigé pour le paiement par le locataire si la somme est importante). Le nouvel indice est publié tous les trimestres dans la presse locale, sur le site de l’Insee, etc. Depuis les dernières années, il est largement au-dessus du taux d’inflation.

En principe, la reconduction du bail ne donne lieu à aucune hausse de loyer

A son terme, et à défaut de congé régulièrement délivré, le bail est reconduit tacitement pour une durée identique, et cette reconduction ne donne en principe lieu à aucune augmentation de loyer, hormis la classique indexation sur l’indice de référence. La loi du 6 juillet 1989 permet cependant au propriétaire, au terme du bail, de demander un nouveau loyer si l’ancien est « manifestement sous-évalué ». Cela signifie un écart vraiment important entre le loyer acquitté et le marché local, pour un bien similaire (même superficie, même confort, mêmes équipements, même secteur géographique, etc.). La procédure est alors complexe et entraîne fréquemment un contentieux. Le propriétaire doit fournir trois références de loyer réellement supérieur (dont deux concernant un bail dont le locataire est en place depuis plus de trois ans). A Paris, Lyon, Marseille et dans les communes de la liste fixée par le décret du 7 octobre 1987 (notamment la région parisienne), ce nombre de références est porté à six (dont quatre de plus de trois ans). Les références ainsi fournies doivent détailler toutes les composantes des baux visés (détail du logement, date de signature du bail, situation exacte de l’appartement ou de la maison, etc.) permettant une comparaison rationnelle. Bien entendu, le locataire peut fournir des contre-exemples.

La jurisprudence encadre strictement cette possibilité de remise à niveau du loyer. Il ne suffit pas qu’il existe un écart, même important, entre le loyer payé par un locataire présent dans les lieux depuis longtemps et le marché locatif local. Il faut un véritable gouffre… En outre, cette procédure doit rester exceptionnelle et ne saurait se répéter à chaque renouvellement de bail. D’autant qu’en cas de contentieux, le litige doit d’abord être porté devant la commission de conciliation et, seulement à défaut d’entente, devant le tribunal d’instance. De toute façon, cette remise à niveau pour loyer « manifestement sous-évalué » ne peut pas être mise en œuvre au premier ou au deuxième renouvellement du bail.