De nouvelles dispositions révisent les anciens règlements et facilitent la vie en copropriété

La loi Engagement national pour le logement (ENL) introduit de nombreuses dispositions nouvelles en matière de copropriété, avec des conséquences importantes.

Aucune révolution n’est contenue dans cette loi du 13 juillet dernier (parue au Journal officiel du 16), malgré les débats houleux qui l’ont accompagnée au Parlement, mais plutôt de nombreux axes de modification et de modernisation des textes antérieurs, qu’il s’agisse de l’aménagement du territoire, des rapports locatifs ou des copropriétés. Pour ces dernières, deux mesures phares sont à retenir.

Les frais dus aux impayés sont désormais à la charge du copropriétaire défaillant

Désormais, la totalité des dépenses occasionnées par la récupération de sommes impayées est mise à la charge du copropriétaire défaillant. Cela constitue une disposition importante qui annihile une jurisprudence de la Cour de cassation, contestée et pénalisante pour les copropriétaires bons payeurs. Les juges estimaient en effet que, en raison de l’imprécision de rédaction de la loi Solidarité et renouveau urbain de 2000, certains frais importants ne pouvaient être imputés au seul défaillant, notamment ceux d’huissier de justice et ceux d’inscription hypothécaire. La loi ENL supprime donc cette distinction et, désormais, l’intégralité des frais de relance et de poursuite (jusqu’à l’éventuelle vente forcée du lot) sera recouvrée par le copropriétaire fautif.

Le sentiment d’insécurité, qu’il soit justifié ou non, incite de nombreux occupants d’immeubles à réclamer des travaux de renforcement de la protection des lieux. Les syndics éprouvaient des difficultés à répondre à ces demandes parce que ces chantiers devaient être votés selon les règles de l’article 26 de la loi de 1965, c’est-à-dire avec une double majorité (majorité des copropriétaires représentant les deux tiers des voix du syndicat). Désormais, les travaux « en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens » peuvent être votés à la majorité de tous les copropriétaires (article 25 de la loi de 1965). Les décisions seront donc beaucoup plus faciles à prendre. De plus, l’assiette même des travaux est élargie, puisque la définition qui en est donnée ne concerne plus (comme auparavant) les seuls dispositifs de fermeture. Le vote peut donc porter sur une sirène d’alarme, des détecteurs (de présence, de fumée, etc.), un système de vidéosurveillance, etc.

De nombreux règlements de copropriétés sont fort anciens et remontent même à la construction de l’immeuble. Ils n’ont pas été révisés et n’ont donc pas mis à jour les modifications dans la répartition des charges communes, les divisions ou l’agrandissement de lots. Il devient impératif, notamment pour éviter les difficultés en cas de vente de lot, de réviser ces règlements. Une révision qui, jusqu’au 13 décembre 2008, peut être décidée à la majorité simple des copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée générale.

Cette modification est importante. Dans un arrêt du 2 mars 2005⁽¹⁾, la Cour de cassation a par exemple précisé qu’une clause illégale est supposée n’avoir jamais existé juridiquement. En conséquence, le copropriétaire qui en a fait les frais est en droit de réclamer la restitution de toutes les sommes qu’il a indûment versées durant les dix dernières années (durée de la prescription). Or de telles clauses illégales sont fréquentes, découlant souvent d’une évolution jurisprudentielle. Par exemple, l’impossibilité de faire participer le lot du rez-de-chaussée aux dépenses d’ascenseur ou de faire payer pour le parking commun le copropriétaire qui ne dispose pas d’emplacement.

Notons enfin une dernière nouveauté qui a son importance financière : le copropriétaire qui vend son lot paiera seul l’état daté (document dressé par le syndic à la demande du notaire pour arrêter les comptes du lot). Auparavant, cette dépense était imputée à la copropriété, ce qui n’était pas très logique.

• (1) Cass. 3 civ. N° 03-16731