Quelles sont les nouveautés en matière d’hypothèque ?

1 UNE PETITE RÉVOLUTION EST EN COURS.

La réforme sur les sûretés, qui concerne les garanties pour un prêt, cherche à augmenter les possibilités de crédit, pour accroître la consommation, surtout celle des seniors. Baisse des émoluments des notaires pour l’enregistrement d’une inscription hypothécaire, mise en place de nouveaux produits tels que le prêt viager hypothécaire pour les seniors et l’hypothèque rechargeable pour les propriétaires d’un bien immobilier d’habitation, de nouveaux outils de financement seront disponibles dès la rentrée. Ces nouveautés engendrent une rupture dans la constitution du patrimoine, en hypothéquant le seul bien à transmettre de retraités à faible pouvoir d’achat. Par ailleurs, il n’est pas certain que la consommation en soit augmentée, car l’hypothèque de sa maison n’est jamais une décision prise à la légère, d’autant que le bien risque d’être saisi en cas de non-paiement. Ces nouveaux prêts devraient donc surtout servir à financer les rénovations ou les travaux d’agrandissement.

2 LA RÉFORME SUR LES SÛRETÉS.

La réforme des sûretés, introduite par l’ordonnance du 23 mars dernier, se traduit notamment par la réduction du coût de la mainlevée hypothécaire (acte qui met fin à l’hypothèque) et par la simplification des procédures de saisie immobilière. La durée des hypothèques passe ainsi de trente-cinq à cinquante ans et le barème progressif, qui était perçu comme compliqué et coûteux, est aménagé. Les notaires réduisent de moitié leurs honoraires, ce qui abaisse le coût de l’hypothèque et la rend plus attractive.

Le prêt viager hypothécaire et l’hypothèque rechargeable s’adossent à l’hypothèque. Cela est nouveau en France, car celle-ci n’y est pas la garantie préférée. Les banques privilégient la caution, plus simple à mettre en œuvre, et aiment mieux se fonder sur la solvabilité de l’emprunteur. Ces nouveaux produits sont susceptibles d’apporter des solutions à des problèmes de financement ou de besoins de complément de revenus (nécessaires notamment en raison de l’allongement de la durée de vie).

3 LE PRÊT VIAGER HYPOTHÉCAIRE.

Ce prêt est particulièrement destiné aux seniors, pour les aider à compléter leur retraite, pour financer les travaux d’adaptation de leur logement à leur vieillissement, ou encore pour faire une donation à leur descendance. Il permet de rendre liquide un patrimoine immobilisé et son principe est simple. Il s’agit de prendre en garantie une hypothèque sur un bien immobilier d’habitation, intégralement payé, pour adosser un prêt sous forme de capital ou de versements périodiques. Le capital et les intérêts seront payables au terme, qui est le décès de l’emprunteur ou la vente du bien. Dans le premier cas, la succession devra payer la dette du défunt. A défaut, la banque pourra saisir et vendre le bien ou s’en voir attribuer la propriété (par voie de justice). Une protection plafonne le remboursement pour que la succession ne soit pas débitrice. La dette de l’emprunteur ne doit pas dépasser la valeur de l’immeuble apprécié lors de l’échéance du terme. Le bien fera l’objet d’une expertise, mais les modalités ne sont pas encore connues. En revanche, il y a fort à parier que la banque limitera sérieusement la quotité prêtée afin de conserver une marge hypothécaire pour limiter les risques. De même, la cible du produit n’est pas les jeunes seniors, mais plutôt les personnes plus âgées, ce qui permettra aux établissements bancaires de réduire les délais de récupération des capitaux.

4 EXPERTISE ET PÉRENNITÉ DE LA VALEUR DU BIEN.

Dans le cadre d’un prêt viager hypothécaire, il incombe à l’emprunteur d’apporter tous les soins nécessaires à l’entretien et à la conservation de l’immeuble. A défaut et dans l’hypothèse d’une perte de valeur du bien, le bénéfice du terme pourrait être remis en cause. Il en va de même si le débiteur ne laisse pas le créancier accéder à l’immeuble pour vérifier son état de conservation et d’entretien. En outre, le changement d’affectation aurait les mêmes effets. L’expertise et la pérennité de la valeur du bien représentent donc un enjeu considérable.

Rappelons que ce prêt peut être débloqué sous forme de capital ou de versements périodiques. Toutefois, sur un plan pratique, un problème subsiste en cas de tels versements : ceux-ci prendront-ils ou non la forme d’une rente viagère ? La réponse à cette question sera fournie à la rentrée.

5 L’HYPOTHÈQUE RECHARGEABLE.

Le principe est assez simple. Il s’agit de réutiliser l’hypothèque existante en garantie d’un nouveau prêt afin de mettre en place une réserve de crédit permanente. Cette démarche relève de l’acte notarié. Le notaire ayant, rappelons-le, un devoir de conseil, il s’agit là d’un garde-fou. Le montant du nouveau prêt sera limité à la somme déjà remboursée sur le prêt initial. Toutefois, certains commentateurs avancent que le montant du capital inscrit pourrait être supérieur à celui de la créance d’origine. Là aussi, la rentrée devrait nous apporter des informations complémentaires. Le caractère rechargeable de l’hypothèque doit avoir été prévu dès la première inscription et, une nouvelle fois, il conviendra d’annexer une expertise du bien. Les modalités précises ne sont pas encore connues.

L’hypothèque pourra être rechargée au profit d’un nouveau créancier. Il s’agit là d’une réelle innovation. En effet, il était jusqu’alors difficile de prendre une nouvelle inscription sur un bien déjà hypothéqué, la banque souhaitant en général s’inscrire au premier rang.

Cette formule devrait être plus intéressante. En effet, elle évite à l’emprunteur de souscrire une nouvelle inscription hypothécaire, et serait donc moins coûteuse. Il est toutefois encore trop tôt pour pouvoir calculer l’économie réalisée, car nous ne disposons pas encore du coût précis de l’hypothèque rechargeable.

Dans un premier temps, le champ d’application de l’hypothèque risque d’être réduit, car deux catégories de garanties courantes ne sont pas concernées : le privilège de prêteur de deniers, un équivalent de l’hypothèque traditionnelle beaucoup utilisé dans l’ancien, car moins coûteux que cette dernière, et les cautions, notamment de type crédit logement. Il semble toutefois qu’une réflexion est engagée pour élargir le rechargement au privilège de prêteur de deniers. Le crédit logement (caution bancaire) étudierait aussi la piste de la caution rechargeable.

6 LA CAPACITÉ DE REMBOURSEMENT.

La limite de ce mécanisme reste tout de même la capacité de remboursement. En effet, même si une partie du premier prêt a déjà été acquittée, il reste toujours les mêmes mensualités à rembourser. Le banquier devra tenir compte de cette contrainte financière pour en octroyer un nouveau. Ainsi, il est possible d’envisager de recharger l’hypothèque, mais que la capacité de rembourser plus que prévu avec le prêt initial fasse défaut. La catégorie dans laquelle seront classés ces prêts est encore inconnue, de même que les taux qui seront retenus. Cependant, il semble que le taux du nouveau prêt ne sera pas aligné sur celui du prêt initial.

7 UNE RÉFORME SALUTAIRE.

Cette réforme est nécessaire à l’accroissement des possibilités de prêt. Cependant, il reste à savoir si les banques suivront. Ces nouveaux produits permettront dans certains cas d’élargir les possibilités de financement sans pour autant tomber dans les pièges d’outre-Manche où l’hypothèque rechargeable tient compte de la plus-value éventuelle future. En France, la spéculation n’a pas été intégrée. Et, même si ces produits ont été pensés dans un souci de protection de l’emprunteur, il est toujours préférable d’éviter l’hypothèque quand cela est possible.

• Renseignements : Patrimoine Premier, tél. 01 45 74 01 05, fax : 01 45 74 01 15, catherinebel@patrimoinepremier.com