Les locations saisonnières répondent à de nouvelles règles depuis le 1er janvier

Louer un appartement ou une villa durant les vacances nécessite un minimum de précautions. Il existe en réalité deux marchés bien distincts, celui de particulier à particulier et celui des professionnels. Les mécanismes sont différents et, surtout, les risques ne sont pas les mêmes.

Avec un professionnel, la rigueur dans le choix et la sécurité du contrat sont de mise

Les agents immobiliers et administrateurs de biens sont régis par la loi Hoguet du 2 janvier 1970 qui vient d'être toilettée par l'ordonnance du 1^er juillet 2004 et un décret du 21 octobre 2005, entrés en vigueur au 1^er janvier dernier. La location saisonnière, qui juridiquement dure moins de quatre-vingt-dix jours de suite, est strictement réglementée. Outre le fait que le professionnel dispose d'une carte et d'une garantie financière (affichées dans ses bureaux), le mécanisme classique d'un descriptif complet et d'un bail en bonne et due forme confère une protection importante, tant au propriétaire qu'au locataire. La contrepartie est évidemment la perception d'une commission, dont le montant est libre. L'important est de bien se faire préciser qui, du locataire ou du propriétaire, paye cette commission (en règle générale, plutôt le second).

Un professionnel offre l'avantage de la rigueur dans le choix de la location de vacances, dans l'entretien des lieux, et une sécurisation du contrat. La loi limite à 25 % le montant de l'acompte, qui ne peut être exigé plus de six mois avant la date prévue pour le début de la location. En revanche, et c'est une nouveauté cette année, le solde complet peut être réclamé un mois à l'avance. Sauf assurance spécifique, cela ne permet aucun dédit.

Avec un particulier, tout est contractuel, sans aucun encadrement juridique

Le marché des particuliers est florissant, car souvent considéré (à tort) comme moins cher. Cela n'est pas évident, parce que de nombreux propriétaires surestiment leur bien. Dans ce rapport entre particuliers, tout est contractuel, il n'existe aucun encadrement juridique. Cela signifie qu'il faut négocier non seulement le montant du loyer, mais aussi les modalités du bail et les conditions de paiement. Sauf dans le cadre de connaissances personnelles, il est vivement conseillé de demander un descriptif complet des lieux, écrit et avec des photos, l'idéal restant une visite sur place. Ce descriptif peut découler d'un échange de correspondances, chaque élément mentionné engageant le propriétaire. Un bail, même sommaire, doit impérativement être signé à la réservation, mentionnant l'adresse de la location, sa durée exacte (avec heure d'arrivée et de départ), le montant du loyer et celui des charges. Ces dernières peuvent être forfaitaires ou dépendre des consommations (eau, gaz, téléphone, etc.). Il est alors fondamental de le préciser par écrit. Ce dernier point est d'ailleurs valable aussi avec un professionnel si le prix payé n'est pas forfaitaire. Il faut en outre faire préciser d'éventuelles opérations d'entretien durant la location, par exemple de la piscine.

En cas de différend, le tribunal compétent est celui du ressort de la location

Un contentieux est délicat à gérer et mieux vaut prendre des précautions en amont. Lors de mauvaise surprise à l'arrivée (lieux dégradés, non conformes, retard de remise des clés, etc.), le locataire qui a pris ses vacances est souvent coincé. Il peut tenter de négocier tout de suite une remise de loyer. Dans les cas graves, une demande de dommages-intérêts est envisageable, mais reste complexe, car il faudra saisir le tribunal compétent. Il faut alors se ménager des preuves (photos, témoignages, constat d'huissier), tout en sachant que les organismes officiels, comme le syndicat d'initiative ou l'office du tourisme, n'ont que peu de moyens d'aide et d'action, surtout envers un propriétaire particulier.

Par ailleurs, le locataire est responsable des déprédations commises durant son séjour. La pratique veut qu'un état des lieux (souvent avec un inventaire de la vaisselle) soit signé à l'entrée et à la sortie. Mieux vaut donc veiller à ce que toute dégradation repérée à l'arrivée (objet cassé, brûlure de cigarette sur le canapé, lavabo fêlé, etc.) y soit bien mentionnée.

En n'oubliant pas que les paroles s'envolent, mais que les écrits restent…