Découvrez les règles essentielles du non-renouvellement d’un bail commercial, les droits du locataire, l’indemnité d’éviction et les recours possibles pour les établissements de soins vétérinaires concernés.
Le propriétaire qui ne souhaite pas renouveler le bail commercial doit notifier son congé au locataire par acte de commissaire de justice (nouvelle appellation de l’huissier), au plus tard six mois avant la date d’expiration du bail. Il n’est pas tenu de justifier son refus de renouvellement s’il propose une compensation financière (indemnité d’éviction) couvrant l’intégralité du préjudice subi par le locataire. Si le locataire accepte le montant de l’indemnité, il quitte les lieux à la fin du bail, après la réalisation de l’état des lieux de sortie et la restitution des clés. S’il demeure dans les lieux jusqu’au versement de l’indemnité d’éviction, il est alors redevable d’une indemnité d’occupation.
En cas de désaccord sur le montant de l’indemnité d’éviction, le locataire peut engager une négociation avec le propriétaire. Si le désaccord persiste, il peut saisir le tribunal judiciaire, qui fixera le montant de l’indemnité dans un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.
Le propriétaire peut refuser le renouvellement du bail sans indemnité s’il peut invoquer des motifs graves et légitimes : retard ou non-paiement des loyers, inexécution des conditions du bail, comportement violent envers le propriétaire, cessation injustifiée de l’exploitation du fonds.
Le propriétaire peut revenir sur son refus de renouvellement, notamment lorsque l’indemnité d’éviction fixée par le juge lui paraît excessive. Dans ce cas, il doit en informer le locataire dans un délai de quinze jours à compter de la décision judiciaire, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte de commissaire de justice. Le bail est alors renouvelé à compter de la notification faite au locataire.
Les frais de procédure, d’expertise et, le cas échéant, d’avocat engagés par le locataire sont alors à la charge du propriétaire. Il est évident que la rétractation du propriétaire n’est plus possible si le locataire a quitté les lieux sans avoir renoncé à son droit à indemnité ou s’il a loué ou acheté un autre local pour s’y réinstaller.