Les SCPI de rendement, un bon filon pour investir

Si la société civile de placement immobilier (SCPI) plaît beaucoup, c’est grâce à son sous-jacent immobilier, réputé défensif, car moins volatil qu’une action et plus rémunérateur qu’une obligation. Adaptable à vos besoins et à votre fiscalité, cet outil continue de séduire grâce à son niveau de revenu élevé et régulier. De surcroît, il offre, pour des budgets très accessibles, une mutualisation et une diversification, des facteurs de réduction des risques.

QUELS REVENUS POUR QUEL PATRIMOINE IMMOBILIER ?

La SCPI de rendement vise la distribution régulière de revenus aux associés. La moyenne des revenus distribués en 2012 a encore été supérieure à 5 % nets. Pour les meilleures SCPI, le rendement devrait être de l’ordre de 5 % cette année. Pour bénéficier de ce niveau de revenus, ces SCPI empruntent plusieurs voies d’investissements. Diverses catégories de structures d’investissements sont distinguées.

La SCPI de commerces

Elle a pour objet d’investir dans les commerces de centres-villes, les parcs d’activités commerciales, les galeries marchandes et les centres commerciaux. Le commerce de proximité conserve une certaine vitalité, malgré le développement d’Internet. Il bénéficie de cellules familiales plus petites, d’une population vieillissante, d’un prix élevé du carburant limitant les déplacements et enfin d’un attachement du client à la personnalisation de sa consommation et aux services. Ces SCPI, pour les plus performantes, ont distribué un peu plus de 5 % nets, avec d’excellents taux d’occupation. Ainsi, l’une d’elles qui tire particulièrement son épingle du jeu, a réalisé 80 % de ses investissements dans Paris intra-muros (par exemple avec le magasin Darty place de la Madeleine, ou le supermarché Dia boulevard Masséna). Le solde des investissements se concentre en Ile-de-France et dans les régions (comme avec la boutique Orange du centre commercial de Gonnesse ou le restaurant Quick d’Annemasse). La stratégie de gestion de ces structures repose sur la dispersion des risques qui constitue un amortisseur de crise.

La SCPI de bureaux

La vocation de cette structure est d’investir dans les bureaux, les locaux d’activité et les entrepôts. Ces biens doivent satisfaire la demande des entreprises, à savoir être moins chers, rationnels, de grand gabarit et bien équipés. Les emplacements sélectionnés sont encore souvent les grandes métropoles régionales et la première couronne parisienne. Ainsi, l’une des SCPI de bureaux au rendement prometteur sélectionne ses locataires parmi les grands comptes, les entreprises du service public (ou de la finance) et les sièges sociaux d’entreprise. Ces structures ont un point commun : leurs investissements sont choisis en fonction de leur localisation, de l’accessibilité des transports et de la qualité du bâtiment.

L’atout des SCPI récentes reste la constitution du patrimoine, réalisée sur la base des nouvelles normes environnementales, un facteur très prisé par les entreprises locataires notamment pour limiter leur consommation énergétique. Ces SCPI ont encore dégagé en 2012 des revenus supérieurs à 5 % nets. Le taux d’occupation est le critère à surveiller. Celles qui sortent du lot ont un taux d’occupation de 97 à 98 %. Les locataires de l’une d’elles, en première couronne parisienne, sont par exemple Natixis et Ericsson et, dans les grandes métropoles régionales, BNP Paribas et Axa. Ici, la diversification et la mutualisation des risques jouent à plein.

La SCPI opportuniste

Sa stratégie de gestion est de saisir les opportunités du marché en matière de bureaux, de commerces, de locaux d’activités, d’entrepôts, d’hôtels, de parkings, de résidences étudiantes ou d’établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (Ehpad). Ce qui porte cette SCPI, c’est la mutualisation des risques et la diversification en termes de typologies d’actifs, mais également au niveau de la diversification géographique à l’intérieur de la zone euro.

L’une d’entre elles, toute récente, a dégagé un revenu annualisé de 6 % nets. Mais attention, opportunité n’est pas forcément synonyme de sécurité.

La SCPI thématique ou spécialisée sur un secteur

Très intéressante, cette catégorie de SCPI a pour objectif d’investir dans des locaux dont les locataires exercent une activité dans la santé ou dans l’éducation. L’intérêt de cette SCPI est sa capacité à décoreller avec les cycles économiques. Dans le secteur de la santé, il s’agit des cabinets médicaux, des laboratoires d’analyses, des pharmacies, des cliniques, des Ehpad, etc. Dans celui de l’éducation, ce sont les crèches, les centres de formation, les résidences étudiantes. Le revenu annualisé en 2012 a été de 5,10 %. L’intérêt de cette stratégie de gestion est de présenter un profil défensif, avec une bonne visibilité sur les revenus locatifs.

COMMENT ACQUÉRIR DES PARTS DE SCPI ?

La souscription de parts en direct à crédit

Si vous êtes en activité, la production de revenus fonciers par les SCPI sera le plus souvent pénalisante, en raison de la fiscalité appliquée qui peut aller jusqu’à 60,5 %, prélèvements sociaux (CSG/CRDS) inclus. Pour profiter de ces supports intéressants sans les inconvénients de la fiscalité, il est possible d’acquérir des parts de SCPI à crédit. En effet, les intérêts viendront effacer fiscalement les revenus fonciers. Vous vous constituerez ainsi un capital pour la retraite. Arrivé à ce terme, l’emprunt sera remboursé et vous bénéficierez de revenus complémentaires, sans souci de gestion et avec une fiscalité probablement plus favorable.

La souscription de parts dans un contrat d’assurance-vie

Dans ce cas de figure, vous pouvez bénéficier de la fiscalité attractive de l’assurance-vie, tout en capitalisant les revenus fonciers des SCPI. Il est également possible d’introduire une excellente diversification par rapport aux fonds en euros, quant à la baisse de leur taux de rendement et au risque des obligations souveraines (obligations d’État) qu’ils présentent, en ajoutant une décorellation par rapport au marché des actions. Les atouts de la souscription de parts de SCPI dans le contrat d’assurance-vie sont aussi des frais de souscription moindres que pour l’achat en direct, et de la liquidité, car l’assureur est tenu d’assurer la liquidité des parts. C’est un excellent moyen de doper la rentabilité de vos contrats. L’idéal est de panacher vos SCPI sur les différents secteurs d’activités et d’investir également sur les nouveaux fonds en euros à dominante “immobilier tertiaire” qui fournissent un taux de rendement de l’ordre de 4 % nets, avec la garantie en capital et l’effet cliquet. Peut également être composé avec certaines SCI, une sorte de panier multigestionnaires de SCPI et d’immobilier direct, accessible uniquement dans les contrats d’assurance-vie. L’un d’eux panache les meilleures SCPI de rendement du marché et des investissements directs comme la chaîne de restaurants Courtepaille. Autre atout non négligeable : comme la structure est un institutionnel, vous bénéficiez, à ce titre, de frais de souscription réduits.

La souscription de parts en nue-propriété au comptant

Enfin, vous pouvez acquérir en direct la seule nue-propriété des parts, avec une décote, pour une période limitée de 5 ou de 10 ans. Vous reportez ainsi la jouissance des revenus pour votre retraite (en évitant aujourd’hui une fiscalité désavantageuse). D’ici là, vous pouvez réduire votre impôt de solidarité sur la fortune, voire ne plus être imposable à l’ISF.

Ce sont de belles solutions de diversification. Car les SCPI qui bénéficient d’une gestion de qualité, devraient pouvoir continuer à tirer leur épingle du jeu cette année. À condition d’être sélectif !